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供地越多的地方,房价越涨吗?

一直以来,城市研判都是房地产行业研究者们的必修课。然而,不少研究者会犯这样一个错误:将城市视为一个不存在内部差异的质点

因此,我们经常会看到研究者们动不动就祭出一张全国地图,给每个城市进行评级,充满了指点江山的气魄。比如下图(来源:网络):

殊不知,城市内部不同板块的差异也是巨大的,差距之大甚至不亚于不同城市之间。从脉策DataMap(见下图)中我们可以看到,不同的房地产相关指标(人口日夜潮汐、家庭人口数、租房热租户型、二手房套数、新房单价离散度 等),在城市内部的差异是巨大且显著的,显著到即使我们用“市中心”、“市区”、“郊区”这种常见的概念去划分城市内部结构,都已经会产生极大谬误了。

事实上,我们也必须将城市视为一个铺展开的多维空间,才能对城市和房地产问题有更深的认识。

我们就从一个小问题入手,来开启关于房地产市场城市空间异化的思考吧。

问题如下:上海过去几年中,有土地出让的板块和无土地出让的板块,两者相比谁的房价涨幅更大?(注:此处特指住宅类土地或含住宅的综合类土地,下同。)

毫无疑问,这里必然会有一部分人回答错误,因为这并不是一个用简单的常识就能回答的问题。下面我们就从这个问题入手,展开一连串的有趣分析。

1、有土地出让的板块房价上涨更多

我们建立了一个模型,用于比较有土地出让的板块,在土地出让后3年内,相比其他板块的涨幅水平。

该模型考虑了如下因素:

• 研究样本控制:位于同一圈层的多个板块比较。 • 土地变量控制:将板块分为有土地出让和无土地出让两组。 • 时间变量控制:不使用2011年、2012年这种自然时间,而是按照土地出让情况,将时间分为“出让土地的当年”、“出让土地一年后”、“出让土地两年后”、“出让土地三年后”、“无土地出让的年份”共5类。 • 研究指标选取:相对涨幅。绝对涨幅受到经济社会环境、板块价值差异和心理预期等复杂因素的影响。而本研究关心的是,有土地出让的板块是否比无土地出让的板块涨幅更大、大多少,即关心有土地出让板块的相对涨幅。我们定义了“相对涨幅”的概念,用于抵消不同地区的价值差异,以及提高不同年份的可比性,其含义为: 相对涨幅=某板块出让土地n年后的新房价格涨幅-该圈层n年后的新房价格平均涨幅

我们使用这个模型对有土地出让的板块的房价相对涨幅进行了三年的跟踪,结果请看下图:

很显然,在土地出让一年之后,其所在板块的新房价格就已经出现了相对涨幅:

  • 一年后,有土地出让的板块新房涨幅将比同圈层新房平均涨幅高出近7%;
  • 二到三年后推出新房时,这个差异将达到12%-13%。

也就是说,从全市整体的角度,有土地出让的板块在三年内会比其他板块新房涨幅更高

当然,如果你拿远郊区的一个有土地出让的板块房价涨幅和市中心没有土地出让的板块房价涨幅比较,也是不合理的,这里面存在更为细致的空间逻辑,我们必须把市场的波动分解到不同的空间圈层中来观察。

2、土地出让对不同圈层板块的影响差异

在了解了全市的基本情况后,我们再把上一章节的模型应用到不同的空间圈层上,可以看到下图:

我们可以看到,有土地出让的板块新房相对涨幅更高的现象,在观察尺度缩小到圈层后仍然存在:

从内环到郊环,无论在哪个圈层,土地出让的三年内,板块的新房价格涨幅都高于圈层平均水平,而相对涨幅最高的年份大多出现在第三年。

我们也注意到,郊环外的相对涨幅变化趋势较为独特,这可能与该区域土地出让数量较多有关。事实上,上海每年有30-40个板块有土地出让,一个板块一年出让的土地数量一般在1-2块,极少数出让3块以上土地的板块均位于外环以外。

在不连续出让土地、仅出让1-2块土地的最普遍情形下,有土地出让的板块比无土地出让的板块,新房涨幅更大的现象,几乎已是不争的事实。

由此可见,土地出让和一手房房价存在较为复杂的空间逻辑。因此,当我们在对房价涨幅进行分析和预测时,必须从细分的空间单元上进行观察,考虑近年有无土地出让、土地出让年份、以及位于哪个圈层位置等要素。而缺乏空间思维,一刀切地对城市进行解读,则是一个非常危险的错误。

不仅新房如此,土地出让和二手房房价的关系也有类似的空间分化特征。

3、有土地出让的板块,

二手房也会有更多的涨幅

用同样的模型方法,我们计算了二手房的价格相对涨幅:

由图可知,土地供应对所在版块二手房价格涨幅也有一定的提升作用。不过,相比新房涨幅在一年后就产生10%以上的明显差异,二手房受到的影响要小得多:第一年几乎没有影响、第二年相对涨幅4%、第三年达到6%。

结论很明显:一二手房存在空间联动关系,而土地成为了房价上涨的催化剂。

接下来,我们不妨来看看土地出让这个催化剂在上海的空间分布特征吧。

4、过去八年上海土地出让的空间分布

2009-2016年,上海通过招拍挂方式成交的住宅用地和综合用地(含住宅)约550块。这550块土地的建设用地面积约3500万平米,建筑面积约5800万平米。按套均面积114平米计算,约可建设51万套住宅(注:套均面积的计算方法为,对应时间内,上海新房的总销售面积除以总销售套数)。

这些土地在时间和圈层上的分布是这样的:

由图可知,2011年和2013年是上海住宅类土地出让的两个高峰,而刚过去的2016年则创下了8年最低。

按圈层比较出让土地的规划建筑面积可知,六成出让土地分布在外郊环、三成在郊环外,中心城区的土地只有10%左右。

按照土地的规划建筑面积给每个板块填色,将会得到下面这张图:

  • 从城区来看,上海住宅类土地出让主要集中在中心城区以外的新城。排前六的板块依次为嘉定新城、南桥新城、金山新城、松江新城、青浦新城和临港新城。
  • 从环线来看,上海住宅类土地出让则更多的集中在了外郊环地区。传统市中心几乎无土地出让。

那么,应用我们之前所发现的规律:“土地出让是上海房价的催化剂”,那么既然有更多的“催化剂”释放在了外郊环地区,那么这些地区会有什么反应呢?

5、土地出让更多的地区,

成为上海房价率先上涨的策源地

我们整理了近十年来的新房价格,并将其汇总到了不同板块中,可以得到下面这张图:

我们可以看到,市区的新房价格涨幅相比郊区在时间上有大约一年的滞后。最典型的是内环内和外郊环,二者形成了两组峰谷对应,时差一年。(注:没有进一步按季度或月比较的原因在于,新房体量较小,存在异质性,需样本数量较大才有意义。)

我们可以把这一现象作为前文规律研究的印证。

从土地供应的规模上看,郊区远大于市区,根据“供地更多的板块,房价相对涨幅更大”的规律,郊区的新房价格相对涨幅趋势会高于市区;而由于土地供应和住宅开发规模的累积,则使得两者之间形成了涨幅上的时间差,从而形成了上海市这一非常特殊的“新房涨幅从郊区传导回市区”的房价空间传导效应

不可否认,这是与一般常识相违背的结论:在土地供应增大的情况下,房价反而会上升。

的确,在复杂城市体中发生的问题永远没有那么简单:

  • 当土地成为必须要通过拍卖才能获得稀缺资源时,开发商是否会按照市场供需关系进行定价呢?
  • 当城市中不同圈层的住房价格已经差异极大的情况下,我们是否还应该把上海的房地产理解为一个统一市场?
  • 当全市的新房只有不到200个卖家(楼盘总量),而全市二手房有20万个卖家时,新房和二手房市场是否还是联通的呢?

这些话题,找时间我们在接下来的研究中再和大家一一讨论吧。

而在这篇文章的最后,我们想对大家说的话是:

城市是一个基于空间问题的复杂有机体,只有我们认真探究城市内部的空间差异与空间逻辑,才有可能进一步接近城市的真相。也许我们已经离真相很近了,也许离真相还很远。但很显然,我们在思考这些问题时,脑海中应该都有一张属于自己的城市地图。

说明:

  1. 本文作者为 团支书,由微信公众号 城市数据团 原创并首发。
  2. 本文数据来源为 脉策数据。

END

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原始发表时间:2017-05-05

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