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链家网杭州房产销售分析

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luanhz
发布2020-03-31 17:13:16
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发布2020-03-31 17:13:16
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文章被收录于专栏:小数志

△网图,侵删


杭州,一个集历史厚重积淀与现代发展潜质于一身的城市:回望历史,是当年越王勾践屯兵抗吴的重要军事城堡,也是隋炀帝杨广兴修京杭大运河的目的地,更是宋高宗赵构在靖康之耻后辗转多地重建南宋的国都;放眼当下,作为国内新一线城市翘楚,是阿里巴巴总部所在,更常有国内各大企业分中心,16年G20峰会举办地,也是22年亚运会承办城市,坐拥西湖、湘湖和千岛湖三大风景名胜,与苏州享有“上有天堂,下有苏杭”的美誉。然而,也正是这些标签带来的网红属性,杭州的房价也是一路飙升。所以,今天就以链家网平台上的房产销售数据为样本,简单分析杭州楼市行情,以作参考。

00

数据概况

  • 数据来源。指定链家网杭州楼盘数据,选中新房中的所有在售和待售的两类楼盘作为目标数据,通过写一个简单的python爬虫即可获取到数据,数据的目标字段包括:楼盘名字、房产性质、销售状态、所在区划、所在区划内的具体板块、详细地址、户型、建筑面积、销售单价以及房产标签等10个字段,最终得到432组数据样本。需要说明的是:1.因链家网平台分类缘故,将杭州部分周边城市的房产数据也纳入进来,但数量不大,影响较小;2.部分房产商会发放多个楼盘信息,包括因住房性质或销售状态的区别而被视作不同楼盘。
  • 分析工具。主要是利用Excel数据透视表进行统计分析,尔后形成图表,个别图表依托python的Pyecharts模块实现。

01

行政区划

杭州老城区已经几乎无楼盘可售了,比如上城和下城这两大城市中心区域在售楼盘数量都是屈指可数;滨江作为杭州IT企业的主要分布区域,常被网友戏言为国际滨,但也因其行政面积有限,所以可用于新建楼盘的土地自然也不多了。相比之下,江干、拱墅和西湖三大区划则仍有较多的楼盘可供挑选,这也是杭州地铁版图不断扩张所带来的的福利;同时,萧山、余杭和临安则可是当前及今后一个阶段杭州房产销售的主力区域,尤其是萧山,既有着城市南迁至江南后的直接发展潜力,也有足够的土地资源,也是当前杭城楼市火热之地。另外,钱塘新区作为前不久新挂牌成立的区划,其发展潜力也在不断上升。

2022年亚运会将在杭州萧山区举办,加之早在世纪之初就通过的《杭州市城市总体规划(2001-2020年)》中,将杭城发展方向定位为“城市东扩,旅游西进,沿江开发,跨江发展”;具体到萧山,地域的潜在优势,机场的兴建并冠名,多条地铁线的贯通,这些都决定了萧山是杭州六大主城区之外最有潜力的区划。

△ 2000-2020杭州市总体规划(网图,侵删)

萧山区的楼市可细分为多个板块,楼盘数量最多的当属萧山新城区、萧山市北开发区和南部卧城3大板块,可选楼盘都在10个以上,同时钱江世纪城板块楼市也较为火热。

△ 萧山楼盘板块分布广泛,数量充足

02

建筑面积

根据建筑面积大小划分为5个区间,分别对应小户型(<50m2)、拥挤型(50-79m2)、刚需型(80-99m2)、改善型(100-149m2)和豪华型(>150m2)。刚需型仍然是当前楼市的主体,尤其是89m2的2(3)室2厅1卫,占了杭州楼市的1/3,可谓是众多杭漂青年的梦想,毕竟能在杭州主要区段有个落脚安家之所,也算是值得高兴的一件事。除了刚需型之外,最多的当属改善型户型,包括在实地看房过程中也会明显感到改善户型越来越多,甚至很多房产商就只是推出改善户型而不做刚需了。另外,形成鲜明对比的是50平以下的小户型和150平以上的豪华型几乎占据了相同的比例。

03

楼盘性质

房地产界有句话说的好,“住宅地产是小学生,商业地产是大学生”,这句话鲜明表达出了对各类房产投资要求的高低。所以对比杭州各类楼盘销售量,住宅类房产(住宅+别墅)是独占鳌头,商业类则数量不多,这其中还要包括数量众多的酒店和loft。当然,这也跟二者的市场需求有很大关系,毕竟不是每个人都会去搞商业,但却是每个人都需要住房。

04

楼盘标签

了解楼盘主打的标签,便很容易看出其主要卖点是什么;而统计分析所有楼盘的标签分布,则能了解市场对楼盘的需求倾斜在哪里。对所有楼盘的标签数据进行统计分析,并得到其中数量最多的10个标签,可以得出以下几个结论:1.品牌房企还是最大的楼盘卖点,在430多个楼盘数据中,有40%左右的楼盘都贴出了“品牌房企”的标签;2.交通便利与否对楼盘非常关键,在数量最多的前10位的标签中,有4个标签均与此有关,分别是“近主干道”、“公交直达”、“人车分流”和“多轨交汇”,当然有地铁的楼盘肯定会更受欢迎,但奈何有地铁便利的楼盘只是少数;3.除了交通之外,大家还比较看重周边配套和居住体验,包括“贴心物业”、“低密居所”、“人车分流”和“购物方便”等等。

△ 3大属性:名企打造、交通便利、居住体验

05

销售均价

房价,一个令人谈之色变的词汇!应该讲,杭州在经历了16年G20峰会的加持之后,房价飙升幅度非常之大,加之有22年亚运会大事召开在即,所以杭州的房价不可能不高涨。虽然出台了各种限购和限贷政策,但庞大的市场需求注定杭州的房价不会下降,只能是平稳或小涨就已经非常理想了。

杭州的主城区不仅楼盘数量少,房价也是高的吓人,上城和下城两个寸土寸金的城市中心甚至不是有钱就能买到新房。拱墅、江干和西湖有些在远离城市中心新建的楼盘,均价也都至少在3w5以上;滨江的楼盘也多是靠近市南的片区,售价在4W上下,且几个待售的楼盘更是高出了在售楼盘均价。相比之下,萧山的房价要更为亲民一点,但也都浮动在3w上下的水平,基本上可以代表杭州房价高低的分水岭(在收集的430+楼市数据中,杭州全市楼盘均价为2.8w左右)。至于其他几个区划,包括余杭、临安和富阳以及钱塘新区,因为还尚未得到充分发展,所以楼市也自然更理性一些。

具体到萧山片区,对比楼盘最多的几大板块,萧山新城区、萧山市北开发和萧山市区(老城区)楼盘均价相差不大,基本在2w8上下浮动,其中新城区略高一筹;奥体和钱江世纪城则称得上是萧山楼盘均价的天花板,毕竟有亚运会和钱塘江两大属性加成;而南部卧城随着地铁2号线的延伸,也越来越成为杭州楼市的新贵,均价也一度逼近3w大关。另外,因湘湖待售楼盘数量仅有2个,所以其表象的高均价不足以说明问题。

06

结论

无论从什么角度看杭州的房价,结论就是个贵呀,所以还是抓紧搬砖赚钱去吧!

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原始发表:2019-10-06,如有侵权请联系 cloudcommunity@tencent.com 删除

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