链家网杭州房产销售分析

luanhz

发布于 2020-03-31 17:13:16

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发布于 2020-03-31 17:13:16

文章被收录于专栏：小数志

△网图，侵删

杭州，一个集历史厚重积淀与现代发展潜质于一身的城市：回望历史，是当年越王勾践屯兵抗吴的重要军事城堡，也是隋炀帝杨广兴修京杭大运河的目的地，更是宋高宗赵构在靖康之耻后辗转多地重建南宋的国都；放眼当下，作为国内新一线城市翘楚，是阿里巴巴总部所在，更常有国内各大企业分中心，16年G20峰会举办地，也是22年亚运会承办城市，坐拥西湖、湘湖和千岛湖三大风景名胜，与苏州享有“上有天堂，下有苏杭”的美誉。然而，也正是这些标签带来的网红属性，杭州的房价也是一路飙升。所以，今天就以链家网平台上的房产销售数据为样本，简单分析杭州楼市行情，以作参考。

数据概况

数据来源。指定链家网杭州楼盘数据，选中新房中的所有在售和待售的两类楼盘作为目标数据，通过写一个简单的python爬虫即可获取到数据，数据的目标字段包括：楼盘名字、房产性质、销售状态、所在区划、所在区划内的具体板块、详细地址、户型、建筑面积、销售单价以及房产标签等10个字段，最终得到432组数据样本。需要说明的是：1.因链家网平台分类缘故，将杭州部分周边城市的房产数据也纳入进来，但数量不大，影响较小；2.部分房产商会发放多个楼盘信息，包括因住房性质或销售状态的区别而被视作不同楼盘。
分析工具。主要是利用Excel数据透视表进行统计分析，尔后形成图表，个别图表依托python的Pyecharts模块实现。

行政区划

杭州老城区已经几乎无楼盘可售了，比如上城和下城这两大城市中心区域在售楼盘数量都是屈指可数；滨江作为杭州IT企业的主要分布区域，常被网友戏言为国际滨，但也因其行政面积有限，所以可用于新建楼盘的土地自然也不多了。相比之下，江干、拱墅和西湖三大区划则仍有较多的楼盘可供挑选，这也是杭州地铁版图不断扩张所带来的的福利；同时，萧山、余杭和临安则可是当前及今后一个阶段杭州房产销售的主力区域，尤其是萧山，既有着城市南迁至江南后的直接发展潜力，也有足够的土地资源，也是当前杭城楼市火热之地。另外，钱塘新区作为前不久新挂牌成立的区划，其发展潜力也在不断上升。

2022年亚运会将在杭州萧山区举办，加之早在世纪之初就通过的《杭州市城市总体规划（2001-2020年）》中，将杭城发展方向定位为“城市东扩，旅游西进，沿江开发，跨江发展”；具体到萧山，地域的潜在优势，机场的兴建并冠名，多条地铁线的贯通，这些都决定了萧山是杭州六大主城区之外最有潜力的区划。

△ 2000-2020杭州市总体规划（网图，侵删）

萧山区的楼市可细分为多个板块，楼盘数量最多的当属萧山新城区、萧山市北开发区和南部卧城3大板块，可选楼盘都在10个以上，同时钱江世纪城板块楼市也较为火热。

△ 萧山楼盘板块分布广泛，数量充足

建筑面积

根据建筑面积大小划分为5个区间，分别对应小户型（<50m2）、拥挤型（50-79m2）、刚需型（80-99m2）、改善型（100-149m2）和豪华型（>150m2）。刚需型仍然是当前楼市的主体，尤其是89m2的2(3)室2厅1卫，占了杭州楼市的1/3，可谓是众多杭漂青年的梦想，毕竟能在杭州主要区段有个落脚安家之所，也算是值得高兴的一件事。除了刚需型之外，最多的当属改善型户型，包括在实地看房过程中也会明显感到改善户型越来越多，甚至很多房产商就只是推出改善户型而不做刚需了。另外，形成鲜明对比的是50平以下的小户型和150平以上的豪华型几乎占据了相同的比例。

楼盘性质

房地产界有句话说的好，“住宅地产是小学生，商业地产是大学生”，这句话鲜明表达出了对各类房产投资要求的高低。所以对比杭州各类楼盘销售量，住宅类房产（住宅+别墅）是独占鳌头，商业类则数量不多，这其中还要包括数量众多的酒店和loft。当然，这也跟二者的市场需求有很大关系，毕竟不是每个人都会去搞商业，但却是每个人都需要住房。

楼盘标签

了解楼盘主打的标签，便很容易看出其主要卖点是什么；而统计分析所有楼盘的标签分布，则能了解市场对楼盘的需求倾斜在哪里。对所有楼盘的标签数据进行统计分析，并得到其中数量最多的10个标签，可以得出以下几个结论：1.品牌房企还是最大的楼盘卖点，在430多个楼盘数据中，有40%左右的楼盘都贴出了“品牌房企”的标签；2.交通便利与否对楼盘非常关键，在数量最多的前10位的标签中，有4个标签均与此有关，分别是“近主干道”、“公交直达”、“人车分流”和“多轨交汇”，当然有地铁的楼盘肯定会更受欢迎，但奈何有地铁便利的楼盘只是少数；3.除了交通之外，大家还比较看重周边配套和居住体验，包括“贴心物业”、“低密居所”、“人车分流”和“购物方便”等等。

△ 3大属性：名企打造、交通便利、居住体验

销售均价

房价，一个令人谈之色变的词汇！应该讲，杭州在经历了16年G20峰会的加持之后，房价飙升幅度非常之大，加之有22年亚运会大事召开在即，所以杭州的房价不可能不高涨。虽然出台了各种限购和限贷政策，但庞大的市场需求注定杭州的房价不会下降，只能是平稳或小涨就已经非常理想了。

杭州的主城区不仅楼盘数量少，房价也是高的吓人，上城和下城两个寸土寸金的城市中心甚至不是有钱就能买到新房。拱墅、江干和西湖有些在远离城市中心新建的楼盘，均价也都至少在3w5以上；滨江的楼盘也多是靠近市南的片区，售价在4W上下，且几个待售的楼盘更是高出了在售楼盘均价。相比之下，萧山的房价要更为亲民一点，但也都浮动在3w上下的水平，基本上可以代表杭州房价高低的分水岭（在收集的430+楼市数据中，杭州全市楼盘均价为2.8w左右）。至于其他几个区划，包括余杭、临安和富阳以及钱塘新区，因为还尚未得到充分发展，所以楼市也自然更理性一些。

具体到萧山片区，对比楼盘最多的几大板块，萧山新城区、萧山市北开发和萧山市区（老城区）楼盘均价相差不大，基本在2w8上下浮动，其中新城区略高一筹；奥体和钱江世纪城则称得上是萧山楼盘均价的天花板，毕竟有亚运会和钱塘江两大属性加成；而南部卧城随着地铁2号线的延伸，也越来越成为杭州楼市的新贵，均价也一度逼近3w大关。另外，因湘湖待售楼盘数量仅有2个，所以其表象的高均价不足以说明问题。