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一座城池,是一群人与一间间房的拼接;鬼城的出现的本质:房屋市场的供过于求。
分析一个城市的房屋市场,我们可以用过去十年看未来五年。也主要看两个核心指标:「常住人口」,「住宅用地」。
为什么鹤岗5万就可以买房呢?有人祸(政策导向),也是天灾(大势所趋)。
自1999年-2018年的常住人口走势,可以人口数量顺势而下,不带半点挣扎。
20年间人口最高峰为:111.3W 人;昔日的辉煌永难再。
2018年人口数为:99.5W 人。鹤岗做为三四线小城市人口迁入基本不可能了;
鹤岗人口下降的主要是年轻劳动力人口流失,人口结构老龄化,人口出生率的无法抵消人口流失。
从中国土地市场网整理了鹤岗2002年-2019年的审批的住宅用地。
审批次数可以看出市场土地交易的频次:2003年-2008年可以是交易最频繁的5年,如果住宅开发交付的周期是5年,那么可以预估2008年-2013年是鹤岗房屋市场最繁荣的时候吧,房价峰值也该诞生了。
频此虽然重要,土地面积也不可忽视。
通过区县分面来看,住宅土地的审批集中分布在三个区县:市本级,萝北,绥滨。三家分地像一场权利的游戏;
再来细看每一年审批土地面积的分布:三个地区2003年-2008年审核的土地面积小块居多,2011年-2015年有大块土地交易的出现。例如:本级市有3块40公顷的土地交易。
初步的判断:03-08年,以小步快跑,小土地高频交易的模式(寸土寸金,待价而沽吗?);11年-15年,大步前进,大土地低频交易的模式(有点捆绑销售的感觉)。可见:土地的交易模式,也是市场的一面镜子。
20年间的人口下滑,三次住宅地审批的高峰,给鹤岗的房屋市场带来了什么呢?这里做一个简单的运算吧;
「人口假设」:鹤岗的新增人口为10+万人,按照平均每人住宅面积为30平米(很幸福了),也就是说鹤岗实际需要的住宅面积为:300万公顷;
「房屋假设」:住宅用地,扣除40%(高于国家绿化面积不少于30%)的绿化面积,平均楼层高度为6层;300万公顷只需要住宅用地83万公顷的住宅用地。
「问题是」:2002年-2014年这8年的获批的住宅用地就已经达到了:99.35公顷。早已满足鹤岗10+万人换新房的需求了。
2002年-2019年的获批住宅土地已经达到了:131.13万公顷。供过于求的表现只有一个就是鹤岗房价将持续走低。
鹤岗当前的处境,告诫我们需要把控好土地审批,一步一个脚印,禁忌盲目跟风迈大步。同时也反映了靠土地促进地方发展的办法是一个办法,但不是一个长久的可持续的好办法。好好发展经济留在人口才是关键。
数据稍后更新.....