是否提前还贷？这两个指标告诉你！

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2018 年，一位北京的小伙子小方通过电话向我咨询。他每个月要还 10 万元左右的房贷，现在已经还不上了，不知道该怎么办。

原来，小方没有稳定的工作，却要每个月还 10 万元。这么多贷款 还没有收入，小方之前是怎么还的呢？基本就是拆东墙补西墙，刚开始 跟朋友借，借到没朋友了就向高利贷借。可是，利息越滚越多，朋友也 越催越紧。现在，除了数百万还在增长的借款，小方手里只剩下 3 套靠 贷款买的房子和 1 套爸妈给的婚房。 

你是不是想，小方卖掉 1 套房就能救急了？事情没有这么简单。那 几套还在还贷的房子位于北京周边地区，买了之后一直在跌，根本卖不 出去。面对这些加了杠杆的下跌资产，小方绝望了。 

电话的这头，我真想保持长时间的沉默，不忍告诉小方乱买房的结果。面对朋友的绝交和高利贷的疯涨，如果小方不能把这些贷款房产变 现，缓解他的现金流危机，就只能卖掉父母送他的那套婚房，位于北京二环以里。 

杠杆看起来是个好东西，其实是一把双刃剑。如果没有能力掌控杠 杆还敢乱用，反而会被它侵蚀掉自己的资产。挂掉电话前小方跟我说：“薇薇老师，我怎么没有早两年认识你！”

尽管全球富豪们的共同爱好都是买房，但是你还要判断哪些是优质 房产，你的购买能力边界到底在哪里？

要不要贷款买房？

当你阅读完《财富增长：从0到1000万的财富自由手册》一书的第 1 章时，你就掌握了一个几乎所有人都忽视的财富真相：全世界的银行都在为存款支付单利，却在向你的贷款收取复利。

所以，该不该贷款买房？

如果你选择的是优质房产，那就能在你财富增长的路上帮你加速前 进。小方只知道买房能赚钱，却没有想清楚买哪种房产能赚钱。如果在 2013 年以前，全国普涨的时候还好说，可是越往后，不同区位上的房产分化就越大。哪怕一座城市里的不同位置，或者附近的周边城市，涨跌不同步也都很正常。 

更重要的是，小方忽视了贷款买房是有能力边界的。贷款的本质是使用杠杆。一旦杠杆使用不当，特别是过度使用杠杆，倾家荡产也没难度。最终压垮小方的“稻草”就是过高的贷款利息和过大的贷款总额。毕竟， 贷款要是滚起雪球来，超过 20% 的利率太容易引发雪崩了。 

在投资中使用杠杆是很多投资老手的常用方式。如果能筛选到优质房产，贷款买房是加速财富增长的升级方式。 

我在北大读书的时候，一位大我三届的学长曾经在本科毕业时立下 豪言壮志：“毕业 5 年内，攒够 100 万元。”一切从零开始，确实不容易。事实上，他在毕业 5 年后，真的给我打了个电话报告战绩：“不止 100 万 元啦。”而这里的秘诀就是，他买了一套杭州的房子。 

我的第 1 套房产，首付只有 60 万元，却撬动了 200 万元的总资产。后来房价猛涨，早就翻了几倍。想想自己实际付出的本金，这种投资收 益率实在高到吓人。 

你发现了吗？普通人投资股票不加杠杆，可是投资房产却很习惯加杠杆。当然了，不加杠杆，没有贷款，我刚工作的时候也买不起房子， 相信很多人都和我一样。 

正是因为加了杠杆，房产投资的实际收益率才会比房价增速还快很多。过去的 20 年原本就是中国房产发展的黄金时期，这下财富增长又 被杠杆提速了。 

所以买房可以用杠杆，只不过还要通过两个指标才行。不管你是打 算贷款买房，还是已经买了房，正考虑要不要提前还款，都可以借助这 两个指标踏实做决策。

这两个指标是偿债指标和收益指标。在《财富增长：从0到1000万的财富自由手册》一书一书前面的“财富体检”部分， 你已经通过 5 个指标学会了扫描自己的财富能力，偿债指标和收益指标都包含在其中。

指标 1：偿债指标

偿债指标，衡量的是你的还款压力大不大。 

偿债指标 = 每月还款金额/每月收入 

我建议你的偿债指标不要超过 50%，而且如果你家月收入少于 5000 元，那么这个指标控制在 30% 以下更安全。如果偿债指标高于 50%，家里的大部分收入就都要用来还钱了 , 万一有个急用钱的地方， 免不了会逾期。如果已经贷款了，你就要警惕起来，尽可能提前还款。

其实，偿债指标只是一个基础。均衡的资产配置，特别是 4 笔钱管 理，才是你稳定生活的前提。这也是为什么我把房产投资放在后面才讲。千万不要因为看起来房产收益率高，就像小方一样盲目借款买房。更不代表着，我前面讲的 4 笔钱管理，你是可以忽略的。 

普通人进行房产投资，和富豪们喜欢买房之间，有一个巨大的鸿沟， 就是财富体量。对于富豪们来说，活钱、命钱早就已经安顿好了，稳钱 和长钱的组合搭配也都在进行中。富豪们的财富体量大，在他已经进行的资产配置基础上，购置房产更多的目的本来就是资产增值。如果你还 没配齐 4 笔钱，就盲目进行房产投资，特别是加杠杆的房产投资，财富 风险就会被人为放大。 

指标 2：收益指标

在“活钱”部分，我鼓励你用信用卡消费。借钱是个工具，能帮你 加速过上想要的生活。借钱的核心，其实是利息。所以，第 2 个指标就是贷款利息和你投资收益率之间的比较。 

收益指标，衡量的是你的投资收益率。

收益指标 = 你每年的投资收益/投资资产

璐璐一直跟着“朝财课堂”微信公众号学习。她这两年靠着自动存 钱和稳健理财躲过了 P2P 爆雷，本金收益加起来攒了 20 万元。璐璐家 里每个月要还 8000 元的贷款，该不该用这 20 万元提前还款呢？

璐璐家的收益指标是 7%，贷款利率只有不到 5%。收益指标大于贷 款利率，相当于用银行的钱买了房子，用自己的钱赚了更高的收益。只 要璐璐的收入没有压力，就可以继续投资，而不需要提前还贷。

当然，如果璐璐遇到了职场瓶颈，担心以后的收入不稳定，也可以 提前还款，主动降杠杆，让自己的财富风险变小。

总结一下：如果你的偿债指标大于 50%，或者收益指标小于贷款利率，都要立刻警惕起来，建议你提前还款。我还做了一个微信小程序， 帮你解锁“家庭财富体检”，在微信公众号“朝财课堂”的后台发送“财富体检”，就能找到了。

压箱底儿的还贷钱

说到还款，还有一笔钱很多人都不知道。我把它当作一个彩蛋送给你，因为很多人都忘了自己有一笔压箱底儿的还贷钱。 

和璐璐家擅长理财不同，夏天家七拼八凑付了首付后，每个月的还 款压力特别大。用夏天的话说，现在每月工资发下来，房子排第一，其 次是儿子，再往后才是夏天和老公。不仅每个月的贷款压力大，还要还 首付借亲戚朋友的钱，也不知道什么时候才能还清。 

其实啊，夏天忘了自己还有一笔压箱底儿的钱，这就是夏天和老公 的住房公积金。每个月，夏天拿到的 6939 元工资，都是扣除了五险一金 以后的税后工资，个人缴存的 1080 元和公司缴存的 1080 元还存在公积 金账户里。 

这笔钱，不仅是夏天自己家的钱，而且一直放在公积金账户里，收益还很低。根据央行、住建部和财政部的规定，2016 年 2 月 21 日起， 住房公积金账户存款利率统一按照一年期定期存款基准利率执行，目前 是 1.50%。手里有了这笔钱，不如取出来赶紧还了亲戚朋友的人情债， 或者缓解夏天家每个月的还款压力。

夏天说，收到自己公积金的时候，感觉天上掉下来个大馅饼—— 公积金账户里居然有 5 万多元。夏天还发现，以后每个月还贷，他都有 2000 多元的公积金可以直接用。后来，夏天干脆把公积金联名卡改成了 自己的房贷还款卡，还款更方便了。除了自己的公积金，再加上老公每 个月也有 2000 多元的公积金，夏天的还贷压力瞬间轻松。

本文节选自《财富增长：从0到1000万的财富自由手册》一书，欢迎阅读此书了解更多财富增长小技巧！

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发布：刘恩惠

审核：陈歆懿

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