房价断崖下跌，这座城市怎么了？

作为一个数据爱好者，日常看数据已经成为习惯，也是我了解这个世界的途径之一。

这两天看到一个触目惊心的数据，来源是深圳市住房和建设局，可以查看深圳市历年二手房成交套数。

我拉了过去10年的成交套数，一直比较平稳，偶尔有一些小高峰，到了最近2年，突然出现一个可怕的断层（红框处）。

以10月为例，正常年份，比如2019年10月，深圳市二手房成交总套数是 7905 套。

到2020年10月，二手房成交总套数降到 5579 套，同比 -29.4%，这一年发生了疫情。

2021年10月，成交套数骤降到 1975 套，同比 -64.5%，非常夸张，这一年疫情比较平稳，国内因为严格封控，只有零星的确诊。

但这一年国家出台了二手房指导价政策，2021年2月8日，深圳在国内率先建立二手住房参考价格发布机制，并发布全市3595个小区的指导价，不少业主发现政府发布的自家房子的指导价，居然只有自己挂牌价的一半，甚至远远低于自己买进的价格。

政策发布后的次月，深圳二手房成交数量同比上个月接近腰斩。

到了最近的2022年10月，深圳二手房成交套数创下新低，只有 1754 套，同比 -11%

有种跌入无底洞的感觉，不知何时是头，拿22年10月同比19年10月，这个跌幅是 -77.8%

如果用成交额的数据去同比，这个跌幅将更惨，因为深圳二手房业主的 “内卷式” 卖房，导致成交价暴跌。

打开某房产app，选择二手房-深圳-南山区，满眼都是降价消息，而且一次4、50万这样降。

曾经是宇宙中心的深圳南山区，如今200多万就能买到地铁口两房。

200万出头的主要是公寓，有不少住宅两房的挂牌价也仅在270万左右。

近期有记者走访深圳福田区的八卦岭一带，一套31.48平的楼梯房，2020年12月的成交价是348万，2022年10月同户型成交价降到200万，降幅 -42.5%

跟业主沟通发现，频繁降价成为普遍现象，还是八卦岭一带，一套37.48平的电梯房，22年8月以320万挂牌，10月降至300万，到11月初，在得知有人准备第二天看房时，为尽快成交，业主再降40万至260万，而且这个价格还能谈。

早在2020年高峰时，同户型曾以400万左右成交，400到260，降幅 -35%

深圳八卦岭一带

城市主场是八卦岭片区成交较活跃的小区，该片区的房产中介告诉记者，2021上半年二手房指导价发布后，该小区连续8个月都没有房源成交，直到21年下半年，有业主急用钱，单价从12万降到10万，才终于成交一套60平左右的住宅。

从此潘多拉魔盒打开，陆续有业主低价抛售，近期促成的2套45平的户型，均价在8万多，2年时间房价下跌 37.4%

城市主场小区

挖数前段时间帮朋友卖房，确实发现房子很不好卖。大家的共识是觉得房子的投资属性不再，现在买入，未来可能面临跌价的风险，以前那种买到就是赚到的心态不再有。

因此现在买房的，都是刚需，而这部分人也特别犹豫，现在买吧，感觉房价还能跌，利率也还在下调，于是再等等，等着等着疫情又严重了，到处封控，买房的念头也就搁置了。

疫情不休，房地产也难有出头日。

不过好在深圳也不靠房地产支撑经济，网上有一张房地产开发投资占城市GDP比重的数据，统计对象是GDP在万亿以上的17座城市。

其中深圳只有11.4%，跟上海、北京一起分列前三，遥遥领先的是第一位的郑州，高达28.9%

房地产占比GDP比例不高，原因在于二手房的买卖增值部分不计入GDP，我国的GDP按支出法核算。

支出法是指国内居民劳动了一年生产的所有东西都哪去了：一部分国内居民和政府消费掉了，一部分变成固定资产用于来年消费，最后剩下的那部分用于出口。

二手房再如何增值，实际都只是类似股票账户，并不是本年度新生产的东西，而只是财富的转移，因此并没有计入GDP。

真正计入GDP的是新房的销售，而新房的价格由于政策限制，不能像二手房一样大幅降价，因此对GDP的影响比较平稳。

房地产收入占GDP的比例不大，但占财政收入的比例可就大了，知乎有答主分析了历年房地产业的收入占财政收入的比例，发现每一年都在提高，到2019年已经达到 40.3%

数据参考自：https://www.zhihu.com/question/300425251

房地产业收入分为税收和卖地收入，2019年税收占比房地产收入 23.6%，卖地占 76.4%

不管新房还是二手房买卖，都要缴纳契税、所得税，部分还要缴纳增值税，这些都是按成交价的一定比例征收，二手房价格下跌，税收收入也跟着下跌。

而新房卖的不好，下一轮卖地就没有房企去买，只能调低地皮价格，卖地收入也会下降。

由此可见最近体制内各种降薪传闻，主要是房地产不景气导致。

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房价下跌，对于未买房的人来说是利好，但对于那些去年及之前上车，以及行业从业者来说，却是大大的阵痛。一项政策的发布，从来都是利好一部分人，利空另一部分人。

疫情阴霾终将散去，相信到时房地产业也将谷底反弹，重新迎来平稳增长，就像最近突突突的股市一样。

END