一线城市房东的变化：出租房子的高阶思维

撰文 / 张贺飞

编辑 / 沈洁

最近可能有不少人看到了这样一条新闻：

河北保定的一位00后女租客在欠缴8天房租后“失联”，房东撬开门锁后看到了让人咋舌的一幕：外卖、奶茶、快递盒等垃圾堆了半墙高，厕所的下水道堵塞，一些家具被破坏，请来四个清洁工花了一下午时间才基本清理干净……

这一消息被媒体曝光后，在微博、豆瓣、知乎等社交媒体上引发了大量的讨论。不少网友坦言有过类似的经历，单单是“房屋被恶意破坏”的话题就有上千条留言，诸如水管爆裂、垃圾满地等案例几乎成了一种“常态”。

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被习惯性忽视的房东

可能在许多人的印象中，房东是一个躺着也能赚钱的职业，但现实中的状况远没有想象中那般乐观。

由于租房涉及到买卖双方，其中最难琢磨的大概就是人性，租客可能会遇到无良房东，房东也会遇到难缠的租客，不管哪一方出问题都不可避免陷入纠纷。

就像很多房东在挑选租客时喜欢年轻的女性住户，出发点正是这类租客比较省心。但现在，在缺少监督和管理的关系中，租客也可能是恶意破坏规则的一方，甚至房东最后只能靠起诉来维权。

而即便是将房子交给“二房东”管理，也会出现不合常理的空置率和回报率。

比如欧美国家的住房空置率普遍较低，即便是空置率偏高的德国也只有8%左右，而国内一二线城市的住房空置率常常超过20%。一部分原因在于房东对房租出租的误解，认为房子租出去后会影响估值，但核心原因离不开需求和供给的不匹配，就像一些地段好的老房子却租不出去。

再比如国内一二线城市的租金回报率只有1.5%左右，远低于发达国家普遍5%以上的水平。造成这一局面的原因和房价的快速上涨无不关系，房子逐渐弱化了居住属性，同时也暴露了租房市场最大的困境：并非是房子的租金过低，而是出租周期长、房屋空置率高，最终影响了回报率。

也就不难给出这样的结论：一二线城市的空置房源没有被租出去流通，租房市场存在的一系列不合理现象，本质上在于房东成了整个链条中被忽视的对象，相应的一些诉求并未被完全满足。

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谁来承接溢出的需求

当90后、95后代表的年轻人成长为租房市场的主力军，年轻人对品质的苛求也在改写租房市场的法则，从基本的有床住一步步向品质升级，市场上的租住方式也有了新的变化。

最传统的出租路径还是业主直租，属于用时间换租客的策略，也是最不专业且问题频发的一种方式。不只是租客恶意破坏房屋的行为，在缺少约束的前提下，房东也存在随意涨租金、中断租约等行为。

后续衍生出的路径是中介委托，常常以一个月的租金作为流量费。可中介的作用仅限于引流环节，并不会对房子负责，各种单点事件直接影响了房东出租的信心，间接诱发了“居间”模式的流行。

互联网对租赁市场的改造演变出了长租模式，即房东和长租平台签订三或五年期的租房合同，平台对房子进行装修改造后出租给租客。继承自互联网的平台思维，巧妙地化解了房东和租客间的诸多问题，包括租客的配套服务、房东的收益保障、房屋的出租和运营等一系列的棘手问题。

然而让房东以收益换省心的长租模式并非无懈可击，由于一些平台的野蛮生长和市场的不确定性，产生了这样或那样的痛点。

一个典型的现象是零和游戏。房东想要省心就要和平台签订长期的租赁合同，期间即使出现租金上涨的情况，房东也无法获取额外的收益。一旦房东因个人原因需要收回房屋，还需要向平台支付违约金和装修成本。

另一个痛点在于抗风险性差。2020年初的疫情就是最直接的例子，租住需求的削弱直接影响了一些平台的房屋空置率，加上早期的野蛮扩张和不良经营的影响，导致资金链出现了断裂，引起了长租公寓的爆雷潮。

做一个总结话，三种租住路径有着不同的问题，但租住市场的改良和进化也是不争的事实，尤其是长租模式，在很大程度上为租赁市场指明了方向。

以一二线城市的老旧小区为例，很多房源的地段很好，却不被年轻人所青睐，主要的原因就是楼龄比较老，导致房屋厨卫设施、公共配套比较差，而房东又缺少改造装修的能力；再比如围绕租住的服务链条，长租平台配备了管家、保洁、维修、搬家的服务，极大地改善了租客的居住体验……

确切地说，租住市场仍在摸索中前进。

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理性高阶的出租方式

从过去十多年的探索来看，“长租”可以说是破解国内住房租赁供给不足、结构性失衡的必由之路。等待市场下一步的反应，绝不是走老路开倒车，而是学会汲取过往的教训，迭代出符合市场需求的创新方案。

与之相对应的，自如CEO熊林在今年的演讲中提到“很少有一个模式可以10年不变……模式该变了”，并多次提到“增益租”模式。作为长租行业上个时代的“幸存者”，自如俨然对租赁市场的焦点问题进行了深度思考，而“增益租”正是自如给出的新答案。

和长租的传统方案对比，“增益租”最大的变化在于自如和房东的关系：过去是单纯的租赁委托关系，自如从房东手中收来房子自己装修，然后将装修成本分摊到合同期内每个月的租金中；当前自如想要扮演的角色是资产管理，房东承担房屋的装修资金，自如负责获客、管理和运营，给房东保底收益，然后双方就增长收益进行分成。

逻辑转变的背后，自如试图进一步破解租赁市场的问题。比如前面提到的零和游戏，一个重要原因在于平台为了保障收益牺牲了房东资产处置的灵活性，而在“增益租”模式中这一问题不再存在。打一个比方的话，传统模式属于定期存款，房东按时领取利息；增益租是一种理性的投资，在保底收益的基础上和托管方一同承担风险或分享红利。

个中底气离不开自如对租赁市场的深刻洞察，并找到了三个稳定的支点：

第一个支点是业主群体的年轻化，相较于父辈们的保守，他们有着前卫的投资理念，认可这种新颖、理性的合作方式。

第二个支点是租客群体的个性化，根据自如心舍的数据显示，“增益租”房源的租客咨询量已近30000人，平均出租周期仅4.8天，远快于传统普租市场的45天，同时租客满意度已经达到93%。

第三个支点是自如本身的硬实力，增益租比传统的长租方案有着更高的进入门槛，对平台的运营能力、服务能力等有着苛刻的要求，如果不能满足房东和租客的需求，将预示着这一模式的破产。

可以佐证的是，自如的“增益租”模式已经陆续在北京、上海、深圳、杭州、南京、天津等多个城市铺开，已经有上万名业主签约“增益租”模式，相比同地段的普租房源，增益租的业主收益平均水平提高了15%以上，业主满意度高达99%，初步验证了创新方案的可行性和适用性。

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写在最后

按照第七次全国人口普查的数据显示：

2020年国内跨省流动人口多达12484万人，较于2010年增长了88.52%，其中市辖区内人户分离人口增长192.66%、流动人口增长69.73%。规模庞大的流动人口和人户分离的新型家庭结构，意味着国内住房租赁的需求有增无减，高品质的租赁住房将是填补市场需求的重要方式。

在这样的大环境下，租赁市场潜力依旧不容小觑，市场的演变还在继续，江湖的纷争仍未结束，但胜利的终将是创新者。

主理人 | 张贺飞（Alter）

前媒体人、公关，现专职科技自媒体

虎嗅、钛媒体、36kr、创业邦、福布斯中国等专栏作者