譚善恆 華坊諮詢評估特約資深顧問
筆者在前篇分享跨國機構投資者對ESG評級會如何影響它們投資各地房地產公司的策略。這篇嘗試參考各主要ESG評級網站所公開的房地產公司資料,闡明篩選投資目標房企公司的過程。
跨國機構投資者可以逐層遞進篩選(地域/地區房企物業類型公司)方式去降低投資風險。筆者以大數據倒推方式,把50個世界各地1,000多間房地產公司的市場地區、物業類型細分、僱員人數、市值水平、行業風險、管治能力及公司風險評分進行最佳標竿分析,得出以下「地區數目」分布(詳見表):
房地產行業在多個ESG評級公司標準皆視為「偏低行業風險」,故此以上(A)和(B)的數值相若。至於(E)是(B)、(C)和(D)皆兼具的公司所屬地區數目,所以數值最少,但(C)的數目跟它幾乎一樣,反映評級公司視「優異管治能力」為關鍵因素。而(F)啟示了評級整體對19個同時有傳統房產公司和房託基金的地區有明顯較高機會(76%)獲得「最佳評價」,這可理解成一個地區的市場多樣化反映該地區的市場機制越趨成熟。
物業類型細分的標竿分析
筆者從這19個擁有最佳標竿房產公司/房託基金之地區,再從物業類型的角度細分分析,得出了幾點觀察:
一、「房託基金」較「房產開發」更高機會獲得標竿表現評級,大多數國家要求「房託基金」把約90%的營利回饋投資者以豁免支付利得稅,而且較一般上市公司披露更多運作資料;
二、「辦公商務」、「零售/商場」、「出租住房」、「物流倉庫」及「酒店休閒」皆比「銷售住房」有更多標竿評級的房產公司,因為前者全部皆是長期持有的物業投資,收益固定,符合ESG中「可持續業務」原則,締造經營者跟物業周圍環境/生態、其他持份者保持「長遠關係」的誘因;
三、從大數據角度來說,這些最佳標竿房產公司平均市值大概為615億元(非標竿公司為128億元;整個房地產行業平均為272億元),而每名僱員所「貢獻」的市值卻遠高於後兩者,分別為它們的10倍及2倍。
題為編者所擬。本版文章,為作者之個人意見,不代表本報立場。
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