大数据与地铁商业

当我们谈论“地平线下的商业王国”时，过去是看东京、看中国香港，未来可能要看大上海了。在DT财经“2017上海城市大数据活跃报告”发布活动上，戴德梁行董事、华东区策略发展顾问部主管陈学海表示，上海地铁周边的商业发展未来可能会超过中国香港，他通过典型发展案例总结出了地铁1公里的4个发展趋势，并为上海提供了3条发展建议，以下为陈学海演讲实录节选。

地铁正在反过来影响城市的人口、产业和土地

上海地铁早期只有3条线，地铁只是一个快捷的出行方式，当达到14条线形成一个非常好的网络之后，地铁更多地在影响我们的生活方式。

2008年戴德梁行就开始帮上海申通规划地铁站内的配置，到最近的17号线，已经开始考虑规划站点周边大概1公里的辐射范围，什么样的1公里区域会更契合地铁，让地铁发挥更大的作用？地铁1公里的重要性体现在哪些方面？

首先我们探讨地铁对城市功能的带动作用。地铁的连通，不仅仅是提供出行便利，更是在人口导入、人口结构优化、产业升级、土地价值和物业价值带动等方方面面，从产、人到城都会带来很大的提升。

首先，地铁的建设可以解决人口的合理分布问题，优化城市人口结构。

我们之前针对中国香港做了一个数据分析，可以看到，1976年代早期中国香港只有1条地铁线的时候，人口结构没有发生明显的变化，但是到1996年、2006年，中国香港新界人口发生巨大的变化。

我们过去谈到中国香港的时候，都说中国香港最繁荣、人口最集中的地方是中国香港岛。但后来随着地铁网路成形，人口分布更合理，外围区域不再只是传统的围村这种农民居住的地方，也导入了在中心城区工作的白领人口，这改变了整个中国香港的人口分布结构。

其次，地铁对商业有带动性。

我们统计了上海年营业额超过10亿的商场，发现其中跟地铁实现连通或者比较直接连通的商场数量一共是27个，占比达到52%，距离地铁300米、300-1000米的（年营业额10亿以上商场）数量递减。

为什么在距离地铁站1公里以外数量会更多一点？因为（这些地铁站周边）大部分是外围区域的区域中心、商业中心，对地铁的导流需求不是那么显著。

但凡是在中心城区的（商业），跟地铁关系都非常密切。

过去大家在谈到亚洲的地铁商业时，都会谈东京和中国香港，但我们要开始改变这个思维，上海马上要取代中国香港，上海每天通过地铁出行的人已经达到1000多万，而中国香港只有230万。我们真正要去探讨的是，地铁人流始终放在这里，我们如何把庞大的地铁人流转换成有效的消费人流。

第三，地铁通车为外围区域带来服务业发展机会，以中国香港为例来说明。

我们发现在中国香港工作机会分布合理，过去主要集中在中国香港岛，现在越来越多的外围区域有混合的产业分布，中国香港的地铁为外围区域的文化传媒、信息技术、众创空间等产业提供了发展机会。上海其实也已经开始出现这样的情况，轨道交通很好地带动了外围的新型商务区。

最后，以我们曾经服务过的深圳为例，说明地铁1公里对城市功能的带动作用，对商业价值带动最大，对住宅带动最为持续。

未来上海地铁1公里，是毛细血管更是地平线下的商业王国

我们更主要是看，未来上海地铁1公里有什么发展趋势。上海地铁1993年起步，是后起之秀，虽然目前已经是世界领先的，但可以再向国际领先的城市靠近？我们根据一些城市典型案例，总结了几个未来发展趋势。

趋势1，以1929年开通的东京地铁为例，早期的东京地铁是单一出行方式，带着人们去上班、回家、逛街，仅此而已。之后逐渐转化为生活方式，成为这个城市的毛细血管，跟城市的医院、市政、学校、公司等无缝连接，坐地铁可以到达任何地方，通过这个网络，东京可以发展地下城。

趋势2，我们以新宿为例。新宿的快捷消费充分体现在地铁环节，大部分人利用地下空间进行非常快捷的消费，看到这个东西很有吸引力又不贵，就可以直接买，买了直接走；地上的环节则是目的消费，有目的的逛街购物可以上去。利用地下街的连通性，在地上地下分配多元的消费体系，可以有效地把地铁庞大的客群转化成有效的消费客群。

趋势3，以中国香港地铁九龙站为例，可以看到它在地铁1公里的范围内，把商业、居住、办公、酒店和开放空间统统组合在一起解决了。如果我们在1公里解决这么多问题，连通性又很好，地铁以及周边城市功能和我们的生活方式就融合在一起了。

趋势4是贯通的力量，以加拿大多伦多为例，它的地上租金较贵，使得许多业态特别是公益性质的放到了地下，如公共图书馆、公共画廊，公共艺术中心等，地上空间留给要做生意的部门。这里的地铁1公里不仅是做网络横向铺开来的，它是立体构建的地铁城。

对上海地铁1公里的3个建议

了解了上海地铁的发展情况与重要性，也参考了比较好的发展案例，接下来要考虑，如何让上海地铁真正融入我们的生活方式，让生活更美好，我们对上海有这样的3个建议。

一是要考虑以Takeaway业态为核心，联通领域不能只是考虑传统的商业、办公、居住，还应该叠加文化、休闲娱乐、生活服务等业态，使地下生态设施连通形成我们有机的生活网。

二是要考虑地铁站为核心，串联起来1公里的多元化城市功能区，对上海的更大意义在于，除了能提高土地、空间的利用率之外，还可以反过来带动与提升中心城区的城市更新。

最后我们对上海的展望是，通过从早期地铁通勤消费，到点状商圈的消费，形成城市的社交消费，把地铁跟生活、工作、居住和方方面面的功能串联起来，最终改变城市的功能格局。

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