卖会员变成卖使用权--三维税筹法之商业模式应用（2）

日更第124篇

今天看到一个案例，是谈商业模式变更的。

我觉得思路很好，再延伸以下，可以完美地借用到税务筹划方面。

这也是三维税筹法商业模式应用的很好的案例。

废话少说，案例见。

一、案例

还是铁打的老王，话说老王这回是个葡萄酒狂热者。

花了巨资4个亿建了个葡萄酒庄，为了体现高端，老王的酒庄的商业模式准备卖会员，一个会员60万，有效期40年。只要卖出去666个会员，老王基本上就把本金给收回来了。

可惜的是老王想象中高端客户没那么多，60万的会员三个月才卖出个位数。

老王很发愁，啥时候才能回本啊。

这时候有高人给老王支招，不能直接卖会员，这个权益性资产定价太高了，不好卖。

老王的葡萄酒庄面积很大，是不是可以转换下思路？

卖酒庄的40年的使用权呢？

将酒庄进行切分，切出700个小酒庄。

每个酒庄40年的使用权按照60万一个进行出售。

果不其然，大师一出招，老王的本一个月时间就回来了。

这个商业模式思路确实很好，将售卖轻资产变成了售卖重资产。

继续来看看税这一块的问题。

假如卖会员和卖使用权都一样的收入，那税务上有什么不一样呢？

首先看增值税，卖会员是其他权益性资产，按6%征税；卖使用权，其实也就是不动产租赁，按9%征税，好像增值税这边的税负要多3个点。

但是商业物业还有个重头的税，就是房产税。

卖会员的时候，这个酒庄是按从值征税，刚才说了老王花了4个亿，

假如当地是可以打七折，那么一年要缴的房产税就是 4*0.7*1.2%=336万

40年就是 40*336=13440万，是个很大的数据，1.34亿。当然这里没有算现值。

但是如果按卖使用权呢，就变成从租计征了。这时候要缴纳的房产税就是

4*0.12=4800万元。

可见房产税这块但从绝对值来看是省的不是一点两点。

而且呢，其实这个4800万的房产税也是可以不用一次性就缴纳的。

这个以前大欧有实操过的案例可以分期缴纳的。那这样省的就更多了。

二、小结

再拓展下，其实商业模式还可以再继续创新，

然后增值税可以少缴一点，房产税可以再多省一大截。