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供应节奏加快 房价“稳中回温”

土地总体概况

4月份土地市场量价齐跌,工业用地供应趋于活跃

工业用地供应活跃,土地市场整体量价齐跌。据合富大数据显示,4月份供应面积约55.2万㎡,环比大增1.4倍,同比大幅增加82%,共供应9宗,一宗商住用地、8宗工业用地,其中工业用地占总供应达97%;成交面积约21.7万㎡,环比下跌40%,同比下跌22%;成交总金额约1.4亿元,共成交3宗全部为工业用地,环比大幅下降70%,同比下降30%;4月份成交宗地中仍然以零溢价工业用地为主,导致整体楼面地价被拉低。

4月份商住用地市场迎来年内第二宗地块挂牌

延续去年一季度的冷清开局,4月商住用地市场迎来年内第二宗地块挂牌。据合富大数据显示,4月份商住用地供应面积约1.6万㎡,为一宗来自谢岗“竞自持面积+自持年限”地块,地块将于5月入市参与竞拍,故4月成交面积为零;2016年10月限购出台后在政府高强度管控下土地市场供地节奏大幅放缓,直至2017年9-12月陆续释放商住用地入市,成交大幅回升,反映当前房企补仓意愿依然强烈。年初为防范市场热度再被掀起影响调控成果,同时政府加紧制定供地计划,遂2018年商住用地入市延续去年的冷清开局,截至4月,全市仅供应2宗商住用地。

计划供应住宅用地228公顷,同比减少3成,比重进一步弱化

据东莞国土资源局发布《东莞市2018年度国有建设用地供应计划》显示,2018年东莞市国有建设用地供应计划指标约1444公顷,其中存量建设用地1067公顷,新增建设用地377公顷,其中三旧改造用地面积141公顷

值得关注的是,计划供应商服用地约45公顷,该类所占比重同比微降5%;住宅用地228公顷,同比去年减少3成,所占比重减少4成,2018-2019年计划供应体量将趋于平稳。

2018年一季度商住用地供应趋冷加剧“地荒”矛盾,而这一矛盾将有望在第二季度得到明显缓解,据《东莞市2018年度国有建设用地供应计划》显示,二至四季度陆续大量住宅用地入市补充,各季度体量较均衡

商品住宅:1-4月东莞一手住宅供需均创过去6年新低

在政策抑制下,东莞楼市供求连续2年放缓:合富大数据显示,2018年1-4月东莞一手住宅新增供应约115.1万平方米,同比减少约14%网签面积约125.0万平方米,同比减少约21%网签均价约16832元/平方米,同比略涨5.5%;2018年供求均表现连续2年减少,均创过去6年以来最低。2016年国庆期间,东莞首次出台限购政策,投资性需求得到了大幅的抑制,需求回归以自住刚需为主,成交量整体呈下滑态势,房价涨幅得到大幅的收窄趋于平稳。

4月住宅:供应回升,网签量创过去4年最低,房价平稳

供应回升,需求低位运行:合富大数据显示,2018年4月东莞一手住宅供应约42.1万平方米,同比增加约五成;签约36.9万平方米,同比减少33%;4月一手住宅签约均价约16955元/平方米,同比微涨5%,环比持平,呈现平稳态势。去年4月为“4.10”楼市低谷期,供应量基数较小。故今年供应同比增幅较大,但在历史上处于低位水平。

需求受抑制,临深片区供应下滑趋势明显

需求受抑制,临深片区供应萎缩:合富大数据显示,2018年4月临深片区(凤、清、塘、黄、樟)一手住宅新增供应仅120套,创历史最低。东莞限购后,深圳客基本绝迹临深片区,该片区房产需求受到较大影响,开发商放缓供应节奏;相对而言,市区自2017年5月后,供应整体呈增加趋势,持续多年的供不应求态势得到了一定的改观。滨海片区每月供应呈波浪式发展;松湖片区自去年以来供应总体稳中有减;莞北片区较去年下半年供应呈下降趋势。

库存:如剔除政策限签因素,东莞楼市当前库存处偏低水平

合富大数据显示,截至3月底东莞一手住宅库存面积约490万平方米,环比3月微增约1%。按照2个月、3个月和6个月平均去化速度来看,去库存时间分别为:11.9个月、15.4个月和11个月,比3月略有上升。东莞连续5个月库存量稳定在500万平方米上下。按6个月平均数计算,去库存时间连续4个月小幅上升。如剔除限签因素影响,东莞库存量处于偏低水平,预计真实库存量约400万平方米

区域:泛城区楼市逆市上扬,石碣镇连续2月全市销冠

合富大数据显示,4月成交前10区域中,石碣镇以293套排名第一,已经连续2个月成为东莞销冠,并以绝对优势成为今年前4月销冠(约1173套)。一江之隔的东城区,一手房严重供不应求,房价高企,石碣楼市迎来发展机遇,大量承接市区尤其东城客户需求外溢。得益于市区房源紧张,泛城区的茶山、寮步、望牛墩、道滘、厚街等,楼市逆市上扬。水乡片区凭借交通优势及规划前景,也吸引不少城区客户置业。

商铺价格回落趋势明显 车位价格连续3月稳中有涨

合富大数据显示,商铺价格在2017年11-12月达到高位后,呈现稳中有降趋势;写字楼2018年总体趋势为稳中有涨;车位是价格波动最小的非住宅产品,呈现连续3个月稳中有涨态势;商业公寓在1月价格回落后表现稳步回升态势;洋房价格较为平稳,与住宅整体均价保持持平;别墅均价高位回落至2万元上下水平;

东莞前4月销售前10房企7成业绩表现增长

前10房企7成业绩增长。合富大数据显示,前4月碧桂园和万科仍然以绝对优势高居榜首二,市场占比约3成,两大房企均同比减少24%上下;前10房企网签总额约168.7亿元,同比略增6%,其中有7房企表现增长,普遍幅度2倍以上;保利地产表现最抢眼,为前三房企业绩增长最快,增幅达409%;东莞本土房企仅2家上榜,排名跌落至第7和9。

“房住不炒”催生90-125平方米刚需产品跳跃式增长

“房住不炒”催生刚需产品跳跃式增长:合富大数据显示,2018年1-4月新建商品住宅90-125平方米户型累计供应约8283套,占比高达70%,较3月份提升1个百分点。2007-2014年8年间此面积段供应比重只有25-30%,2015-2016年则在40%左右,2017年跃升为64%,2018年前4月持续攀升至70%,且有上升趋势。2016年始政策支持刚需,打击投资,尤其2017年“房住不炒”的提出,开发商适时调整策略,大力开发刚需产品。

价格变化:4月东莞房价“稳中回温”

东莞房价持续平稳,仅3%楼盘下跌。合富大数据显示,从4月取样楼盘来看,全市约81%的楼盘房价保持平稳(环比3月份价格-2%至2%视为持平),3月这一比例为78%;房价下跌房源比重仅占3%,3月这一比例为6%;价格上涨房源比重为16%,与3月这一比例持平。说明东莞房价在持续平稳中,略有回温之势。

临深片区房价“稳中有松”。几大片区均有部分房源出现上涨现象,而临深片区是唯一一个无房价上涨的片区。在严格的限购政策影响下,临深片区房价整体走势为“稳中有松”

小 结

总体:2018年4月东莞楼市总体态势为成交稳步回升,房价总体平稳,局部上下微调。

成交:受政策限制,网签量保持低迷,但实际成交表现较好,普遍楼盘采取小步快跑方式,普遍销售率超七成。

区域:市区供应有所补充,临深片区供应下滑明显。市区及泛市区楼市成交较好,临深片区总体不温不火。

库存:市场总体库存水平偏低,房价得到支撑。

房企:前10房企普遍业绩增长,碧桂园、万科和保利名列前三。

产品:90-125平方米刚需户型供应比重持续上升,在价格配合下,供需两旺。

房价:在高强度的政策影响下,房价整体持续平稳,局部出现上下小幅浮动。随着时间的消化及局部利好消息刺激,房价表现“稳中回温”。

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