212%净利暴增风险出清，鑫苑服务三条增长曲线重构行业生态

在行业从规模竞赛转向价值深挖、发展重心转向“质重于量”的背景下，鑫苑服务“管理服务拼规模、场景服务建生态、场景科技论价值”三条增长曲线战略已全面发力。公司以质量为先，以数据驱动运营，将科技与业务深度融合，不断强化服务特色和发展优势。2024年，鑫苑服务以16%的营收增长，212%的净利润增速以及59.1%的第三方在管占比交出稳健全维度增长的成绩单。在行业整体承压的背景下，鑫苑服务已率先完成风险出清，构建起新的护城河，为市场观察物企的进化路径提供了鲜活样本。

一、收入创新高，净利润超两倍增长

1.营收稳健增长，结构持续优化

2024年，鑫苑服务收入8.69亿元，同比增长15.91%，较上年同期增加6.72个百分点，显著高于上市物企营收增长均值（4.58%）。其中，物业管理服务收入占比65.7%，伴随着在管面积的持续增长，通过优化管理流程和提升服务效率，物业管理服务板块为公司提供了稳定的收入基础，是鑫苑服务的稳定器与压舱石。

在当前基础物管费提价空间收窄、人力成本刚性上涨的行业困局中，2024年鑫苑服务物业管理服务收入增长6.69%至5.71亿元，依然保持稳健增长。鑫苑服务营收结构持续优化，增值服务收入占比则大幅提升。在增值服务领域，鑫苑服务则围绕着居住社区场景和业主全生命周期服务需求，不断挖掘业主对美好生活的感知体验，打造全方位多样化的服务体验。借助数据驱动运营，公司形成了租售服务、美居服务、零售服务、纯水服务和到家服务五大核心业务，2024年，增值服务实现75.97%的高增长至2.04亿元，验证了其抗周期能力，且其在整体营收中的占比也进一步提升，至23.46%。

其中，2024年，公司租售业务完成18家开店；美居业务重点深耕存量项目，收入规模大幅提升；纯水项目通过自营+阿米巴联营，收入同比提升80%；零售服务通过自主研发的商城鑫多多替代了外部商城，全面提升用户的体验感，全年营收同比提升20%。

2.风险出清，盈利跃升穿越行业“低谷”

根据中物智库数据，2024年已披露业绩的59家上市物企净利润下降20.00%，降幅明显。有13家上市物企陷入亏损，较上年同期增加2家。其中，7家物企持续亏损，6家物企由盈转亏。净利率滑落至4.18%，较上年同期减少1.29个百分点。毛利率较上年同期减少1.42个百分点至18.97%。

横向对比已披露2024年业绩的上市物企，率先出清风险的鑫苑服务，盈利能力的大幅提升成为其高质量发展的有力注脚。2024年，公司净利润8864万元，同比增长211.97%，净利率稳步上行至10.2%，毛利率维持在28.2%的高位。这种量质并举的盈利成果，标志着该公司已完成系统性风险出清，率先进入以市场化能力驱动盈利增长的独立发展阶段，展现出强劲的内生增长动能。

二、多元业态齐驱并进，市拓步伐稳健前行

1.规模增长再上新台阶

2024年，鑫苑服务坚持稳健、有质量的规模扩张策略，在市场拓展和多业态布局上实现了有效规模增长，“鑫”版图进一步扩张、业态布局更加全面，为业绩增长注入强劲动力。

截止到2024年底，鑫苑服务管理规模进一步提升，合约面积达到6455万平方米，凸显业务储备的厚度，在管面积突破4000万平方米大关，迈上新台阶。且公司的在管及合约面积均同比增长约17%，均显著高于上市物企相应增速均值。

2.第三方占比提升，市场化运营能力进一步增强

鑫苑服务在独立市场化拓展方面取得了显著成效。截止到2024年底，鑫苑服务来自第三方的在管面积和合约面积分别达到2371.1万平方米和4305.8万平方米，占比分别为59.1%和66.7%，占比持续提升，较上年同期均增加超过6个百分点，市场化程度进一步增强。此外，期内公司新签合约面积143万平方米，100%来自于市场化的第三方项目。这意味着公司实现了从“附属配套”到“独立增长极”的质变，其不再依赖关联方输血，而是通过自身的品牌影响力、服务质量和市场拓展能力，赢得了更多第三方项目的合作机会，这种市场化能力在存量竞争中尤为关键，意味着更强的业绩确定性。

3.非居增长提速，业态结构优化持续优化

鑫苑服务的突围之道，还在于其跳出了传统物管思维，构建起“空间运营+场景服务+数字科技”的立体生态。当多数物企仍困守住宅红海时，鑫苑服务已围绕“物管+商管+多经+科技”四大模块，在产业园区、老旧改造、城市更新、资产运营管理、社区商业等蓝海市场建立先发优势，并通过多业态的物管组合，将服务边界延伸至城市的毛细血管，实现有效规模增长。2024年，鑫苑服务成功新拓了多个非住宅物业项目，非居业态在管面积进一步增长至1207.5万平方米，同比增长19.15%，在总的在管面积总占比30.09%，占比持续提升。展现出鑫苑服务优异的多业态运营能力，更为其在存量资产价值激活层面探索出了一条新路径。

在规模稳步增长背后，是鑫苑服务关注增长的质量，坚持全国化布局与区域深耕的结果。鑫苑服务以“总部投拓团队+物管地市公司区域深耕”的战略组合，顺应行业从“全域撒网”转向“浓度优先”转型发展的趋势，以“1+4+N”全国化布局的推进，使长三角、环渤海等战略区域的项目浓度持续提升，形成高效的商业资源协同网络，为增值服务渗透打下坚实基础。

三、科技赋能，多业态融合下的生态重构

在业务扩展过程中，科技赋能成为鑫苑服务不可忽视的核心竞争优势。自2012年起，鑫苑服务便开启了科技赋能物业服务升级的规划建设。2023年以来，鑫苑服务的智慧化建设进入了数智化阶段，更加注重数字对服务体验提升、服务业务创新、服务效益改善方面的驱动作用。

2024年，鑫苑服务升级鑫Meta平台来实现大物管新质生产力，加速重构服务价值链：围绕租售服务、美居服务、零售服务、纯水服务和到家服务五大核心业务，将社区服务颗粒度极致细化，提升服务质量和效率。通过SCRM系统的外溢输出，使中小物企得以共享数字化管理工具。这种开放合作的态度不仅有助于提升整个行业的数字化水平，也能增强鑫苑服务在行业中的影响力和合作机会，进一步巩固其在科技赋能方面的领先地位。

鑫苑服务凭借自身实践来推动行业在数字化转型和高质量发展背景下的技术革新、资源整合和模式重构，旨将行业从传统劳动密集型服务向科技驱动型生产力跃迁。鑫苑服务聚焦具体场景的服务质效，采用“小切口、深穿透”的打法，选择了一条更加契合前行业转型的现实需求、更加务实的路径。

如今，鑫苑服务的科技投入已进入快速成长期，在赋能业务方面，例如上述增值服务收入76%的快速增长，意味着极大的价值挖掘潜力，显示出鑫苑服务在社区增值服务领域的巨大潜力。其以数据驱动打通社区“最后一公里”生活服务圈，实现场景服务的快速增长。这种增长并非简单流量变现，而是基于全方位多样化服务的深度运营，印证了其“资产+空间+人”社区服务生态的乘数效应，成功开辟了第二条高增长曲线。

四、结语

在行业从规模扩张专项能力沉淀的关键时期，鑫苑服务的突围之道在于其跳出了传统物管思维，构建起“空间运营+场景服务+数字科技”的立体生态。其在市场拓展上的力度、在非住宅物业领域的多业态运营能力，以及在科技赋能方面的持续投入，使其在存量资产价值激活、服务边界延伸等方面取得了显著成效，成功实现了从传统物业管理向综合服务提供商的转型。

随着物业管理行业从规模扩张期进入能力沉淀期，鑫苑服务将继续深化其在科技赋能、多业态运营、社区增值服务等方面的优势，进一步提升服务质量和运营效率。同时，公司也将继续关注市场动态和客户需求，不断探索新的业务模式和增长点，以实现可持续的高质量发展。