物管行业二三事第三弹

从80年代引进到深圳开始，物管行业就迅速发展壮大，从地产行业的附属行业，发展至今日步入市场化阶段，其业务的快速增长功不可没，那么在未来，物管行业的业务发展又该朝着什么方向前进呢？

对利润的追逐

大部分物管上市公司都是从地产母公司拆分而来，从下属子公司转变为独立运营的公司。物管公司在上市前，主要功能是辅助服务、为母公司树立品牌口碑，并不太注重利润的追求，然而上市后由于要对投资者负责，自然需要更加注重利润的增长。

百强企业2018年人员费用占比达57.8%，人力成本成为大头。随着规模扩张，从业人员的数量和质量需求日益增长，而平均工资近年来的上涨趋势明显(如下图所示)，在物业服务费上涨预期较低的情况下，人力成本的上涨对利润增长形成了一定程度上的挤压。

在这样的情况下，外包及智能化就显得格外重要，通过项目外包与加大智能化投入，能一定程度的降低人力成本并且提高服务效率。

物业管理是劳动密集型行业，但一些非关键性岗位可以通过外包来降低成本，如下图所示，2018年百强企业绿化、秩序维护、清洁、设备维修养护项目外包比例达43.34%、24.90%、60.38%、37.01%，相比2017年的情况有所提升。

智能化投入在减轻人工压力的同时，也能提高服务质量与效率。随着物业管理行业数字化、信息化、智能化等技术的推广及应用，百强企业进一步加速与移动互联、大数据、人工智能等新技术的融合，2017年智能化投入均值716.2万元，同比增长约50%。

因此，作为上市公司的物管企业，早已不再是母公司的附属，而是成为独立的、为投资者负责的、追求盈利的公司，只有通过对人力成本进行控制，才能更好的去追逐利润。

未来增长点

前面两篇中我们也曾提到，物管企业主要提供基础物业服务、增值服务两类业务，其中增值服务又可以进一步细分为业主增值服务及针对房地产开发商等非业主的非业主增值服务。

基础物业服务为物业管理公司收入及利润主要来源，2018年百强企业基础物业服务收入均值7.1亿元，占比80.5%。

以基础物业服务为依托，物业管理公司积极拓展增值服务，2018年百强企业增值服务收入均值1.7亿元，占比提升至19.5%。

从收入占比情况的变化可以看出，随着行业的发展，增值服务将会是物管企业新的利润增长点。但物管企业仍应该做好基础物业服务，在此基础上才能继续开展增值服务。

从短期角度来看，由于有大量增量项目，已上市的物管企业得以维持现有的基础物业服务高毛利率，且对于那些在管面积保持高增长的公司，基础服务毛利率也有望进一步增长；

从中期角度来看，物管企业的在管面积虽然持续增长，但新增面积带来的影响将会逐步减弱，商品房销售方面的压力也使得新增面积将逐渐以存量项目为主，此时基础物业服务利润也将承压，但物管企业可以通过退出亏损项目以及开拓增值服务等方式来维持整体利润率；

从长期角度来看，中国香港物管行业酬金制提取比例约为10%-15%左右，而大陆物管行业的项目以包干制为主(酬金制与包干制的区别可参照物管专题第一弹)，龙头企业可凭借自身的规模优势和技术优势，通过压缩成本的方式来获取比酬金制更高的报酬比例。

随着物管收费标准市场化以及业主们对物业管理的认可，基础服务将会维持可持续的利润水平，同时增值服务带来新的利润增长点，使得上市的物管企业能更好的为投资者带来稳健的收益。

社区O2O业务

长期来看，物管企业的增值服务是个新增长点，其中发展O2O业务更是未来一大趋势。目前国内主流物业管理公司均已开展O2O业务，主要是通过物业APP向业主提供电商、金融、家政等服务。主要盈利模式包括向平台商家收取佣金和直接向业主收费。

O2O即Online To Offline，是指将线下的商务机会与互联网结合，让互联网成为线下交易的平台。

社区O2O是以小区为核心，以物业服务为载体，全面整合社区周边零散商家(生活服务、超市、餐饮、生鲜、药品等)。业主通过社区O2O，足不出户即可完成一切事情，高效便捷，提高生活品质和工作效率。

目前社区O2O已经基本形成了线上服务载体、线下资源和社区商户的基本产业链闭环。

物管企业在发展社区O2O方面天生具备了成本相对低廉的引流方式。物管企业提供的服务有机会与客户高频次接触，在将客户接入线上后可以使平台黏性得以保障。利用现有资源解决其他O2O企业的致命难题，成为了物管企业发展社区O2O的核心优势。

目前不少的物管企业会与一些供应链公司合作，来进一步开展社区O2O业务，例如蜂鸟供应链，作为阿里系本地生活公司内唯一的在数字化供应链和本地生活操作系统领域提供一站式服务的供应链公司，可提供社区物流供应链一站式合作，并导入阿里系流量，为业主提供全方面本地生活服务内容。

举例来说，可将物业APP关联饿了么账号，认证其配送人员。一方面增强了社区的安保管理、提高业主满意度；另一方面，以此作为高频入口，增加了物业APP使用频次，进而促进物管公司的增值服务业务。

从物管公司的角度来看，如能与蜂鸟这一类的公司达成合作，能进一步辅助增强社区的管理能力和企业的口碑；从上市公司的角度来看，无论是达成股权还是业务上的合作，都能一定程度上提升公司的估值，提升企业地位。

背靠着上游地产行业，物管行业在未来的发展势头也不可小觑，尤其是增值服务业务，更是未来发展的一大重点。经过本篇的介绍，想必大家对物管行业的了解也更进了一步，安信国际也将继续为大家带来更多其他行业的专题介绍，敬请期待。

再次附上物管专题前两弹链接：

【第一弹】安信国际 | 物管行业二三事【第一弹】

【第二弹】安信国际 | 物管行业二三事【第二弹】

(数据来源：中国指数院、Wind)