卢阳：空间决定地产价值

乐居财经讯 李礼11月22日，以“让城市留住记忆，让更新创造价值”为主题的2019中国城市更新论坛在广州举行。乐居财经全程直播。

  UBAN Capital 创始人卢阳表示，我有三个大的主题，就是对于未来的空间运营趋势。

  第一，空间GMV，总共销售额、交易额，决定地产价值，而不是租金或者位置。

  第二，任何空间都是综合体，大家可能觉得有人在做办公，有人在做公寓。各种空间之间的边界在模糊化。

  第三，空间大数据一些个人化的服务。

  空间决定地产价值。第一个公式，物业的价值通过运营的物业、销售物业，租金租赁收入×市场倍数，租赁收入如果这里面有做商场的人，可能很清楚，其实是一个销售额的比例，就是说同样是一个商场，卖奢侈品的和批发品的产生的GMV是不一样的，付的租金也不一样。从GMV分解，其实就是流量，每天来的人流量，还有每天这些人在的时间，每个小时消费率、客单价。很多的运营商之前十几年，在运营租金，租金是从GMV来的，GMV又是这四个因素决定的，更多的运营是运营流量，运营每小时的消费率，到了后是不是真的消费，运营客单价，是不是客单价逐渐提高。当时我们也投资了万科商业地产集团，我们看商场12万平米，400个租户不是看租金，我们看每个月销售额，我们看租售比。这个逻辑不只用在商场，在任何空间，如果我们细想，都是相关的。

  第二个大趋势，任何空间都是综合体，现在我们叫Co-Everything，什么都可以放在一起，打破空间边界。还有就是Densification，致密内容。如果我们看家里或者是大型的综合题项目，整个社区有办公酒店等等，但是我们现在越来越看到一些小的项目，在一个空间里呈现综合体的氛围。

  Base和Mini Living，这是社区一层，我们从袖珍商场到艺术书店到酒店大堂、社交空间非常Mini，上面有办公，有公寓，我们看到mini，把它做车极小的理念，涵盖极多的功能，放在建筑上，整个设计慕尼黑的团队做的。

  第三个趋势，以前是对于空间定位、个人消费数据，其实没有人集中拥有的，所有对于这些数据是零散的散落在各地，如果我们认识一个数据供应商，200多套数据，消费数据、人口数据，包括小区里9点钟以后，还在小区待的人口画像数据都有，这时候我们可以针对个人数据收集后做分析，给更多个人呈现看起来跟自己相关的场景，而且更多个人偏好的收集，产生更多的互动和更多数据的存留。

文章来源:乐居财经