摘要

2021年下半年，随着全国二手房交易遇冷，贝壳迎来了上市以来最大的挑战。

作者 | 周艾霖 编辑 | 郑玄

对于贝壳，2021 是个艰难的一年。

3 月 10 日在 2021Q4 财报电话会议上，贝壳董事长兼 CEO 彭永东表示 2021 年是贝壳「充满挑战，史无艰难」的一年，这些在财报中反映地尤为明显。

2021 年贝壳全年的净亏损为 5.25 亿元人民币，调整后虽然净利润为正，达到 22.94 亿元人民币，但是相比于 2020 年下降了近 60%。

从具体业务来看，贝壳找房 2021 财年总交易额（GTV）为 3.85 万亿元，同比增长 10.1%。其中，二手房交易的总交易额为 2.058 万亿元，同比增长 6.1%；新房交易的总交易额为 1.6 万亿元，同比增长 16.3%；新兴及其他服务的总交易额为 1866 亿元，同比增长 6.0%。

2021 年贝壳净收入为 808 亿元人民币（127 亿美元），同比增长 14.6%。但是相比于 2020 年增长 129%，增速明显有所下滑。

01 市值缩水八成

截至美股 3 月 17 日收盘，贝壳最新股价为 12.87 美元，总市值约 154 亿美元。相较 2020 年上市后的高点缩水超过八成，是同期除教培巨头外，跌幅最高的中概股公司之一。

2020 年 8 月 13 日，贝壳找房在纽交所正式挂牌，发行价为 20 美元，上市当日股价大涨 87.2%，收于 37.44 美元，公司市值 422 亿美元。上市后几个月里贝壳股价一路上涨，最高时接近 80 美元，市值也超过 900 亿美元。

但进入 2021 年，地产行业政策开始收紧，加上疫情的反复、创始人左晖的离世，处境艰难的贝壳 10 月被爆出大规模裁员，并在 12 月遭到浑水做空。

这也导致 2021 年下半年，贝壳业绩大幅下滑。根据财报，2021 年第三、四季度贝壳收入下滑，亏损也开始扩大，第三季度和第四季度分别造成了 17.65 亿元和 9.3 亿元的亏损。

2021 年第四季度净收入为 178 亿元人民币（28 亿美元），较 2020 年同期的人民币 227 亿元下降 21.5%。这个下降体现在各个业务方向上。贝壳的业务主要分为三个板块，分别是现有房屋交易服务，也就是我们俗称的二手房，新房交易服务和新兴行业服务（家装和家居以及租赁业务）。

2021 年四季度，二手房屋交易服务的净收入为 60 亿元，新房交易服务净收入为 113 亿元，房屋的总交易量同比减少三成多，其中二手房业务和新房业务的 GTV 同比降幅分别为 39.4% 和 12.2%。新兴服务和其他服务的净收入为 5 亿元，同比下降 21.4%。

02 二手房交易的寒冬

二手房买卖业务是贝壳的根基，2021 年下半年的二手房交易寒冬，是导致贝壳业绩下滑的主要原因。

前文提到 2021 年全年，贝壳二手房业务 GTV 同比增长 6.1%，净收入增长 4.5%，达到 319 亿元 (50 亿美元)。

但拆分到各个季度，如上图所示，可以明显看到 2021 年下半年，贝壳二手房业务的 GTV 和收入出现大幅下降。

贝壳平台二手房交易总额的下降，主要是受到国内二手房交易市场大环境遇冷的影响。根据房天下，7-11 月代表城市二手住宅月均成交面积为 774 万平方米，较上半年下降 35.1%，同比下降 37.3%，较 2019 年同期下降 12.8%。

但 9 月底以来，中央多次释放积极信号，房地产调控政策风向边际转暖，多城市信贷环境有所改善。政策作用逐步传导至市场，11 月代表城市二手房成交量环比小幅回升，但依然没能恢复到上半年的水平。

总交易金额下降的同时，贝壳平台的二手房交易货币化率却在不断提升，从第二季度的 1.47%，一路上涨至第四季度的 1.69%。

从某种程度上，这似乎印证了去年以来贝壳提高中介费的传闻。2021 年初，根据媒体报道，贝壳相继宣布在郑州、重庆等城市上调中介费至 3%，而此前这一费率已在上海、深圳、广州、成都等多个城市实行。

但在 2021 年 7 月，一张关于调整中介费的截图在网上传播开来，主要内容是「房产交易中介费不得超过当地社平工资的 3 倍。」

以北京举例，北京的平均工资是 1 万 1，那么这个金额上限就在 3.3 万。一套 500 万元的二手房，按照北京地区原来 2.7% 的佣金比例计算，中介费 13.5 万元，两者差距高达 10 万元。

虽然很快几家中介公司回应「目前没有接到相关通知」，这个消息不了了之，但政策对于中介机构可能产生的影响，却已在投资者心里投下了「炸弹」。

叠加 7 月末住建部等监管部门持续释放加大对房屋买卖等市场秩序整治的信号，以及平台经济反垄断、中概股跳水的影响，7 月 23 日和 7 月 26 日两个连续交易日（周五和周一），贝壳股价分别下降-10.94% 和-27.9%，至今仍未恢复元气。

03 一体两翼，救得了贝壳吗

面对艰难的市场环境，彭永东在电话财报会议上提出了接下来的发展战略：拥抱 2021 年的重大变化，在 2021 年底，正式启动贝壳「一体两翼」战略升级。

2021 年底，贝壳发布「一体两翼」战略。「一体」即二手和新房交易服务赛道；「两翼」分别为整装大家居事业群（也就是家居装修和家具产品）与普惠居住事业群。

贝壳方面对外表示，2022 年，贝壳的「一体」业务将实现三个目标：一是推动经纪人等服务者的专业化与职业化；二是贝壳会更关注品质前提下的房屋交易事业群经营效率，提升组织神经末梢的灵活性；三是「一体」在 2022 年开始助力「两翼」，构建向第二赛道高效荐客的业务模式。

也就是贝壳现在将手伸向了家居装修和家具购买这个赛道，打算将贝壳的业务范围，扩展至从年轻人的租房买房到家装的全方位覆盖。

在家居家装领域，去年贝壳对圣都家装提出并购要约，并已获得监管机构批准。据贝壳方面提供的数据，截至 2021 年底，圣都家装已经进入全国 31 个城市开设 110 余家门店，在 2021 年四季度的城市试点中，贝壳二手和新房交易服务赛道已经可以为当地家装业务贡献约 30% 的客源。

在另一翼「普惠居住」方面，贝壳于 2021 年成立普惠居住事业群，普惠居住包括普通房产租赁经纪业务、轻托管业务和集中式公寓服务三个类别，叠加增值居住服务。在基础设施层面，贝壳正在推进租后管家服务，试点城市渗透率已经超过 80%。2022 年，贝壳计划通过多元化的方式提供超过 10 万间面向新市民、青年人、低收入群体的租赁用房供给。

但相比从链家时代算起布局了近 20 年的房屋中介业务，2021 年才开始发力的家装业务，想要给贝壳带来财务上的回报，还需要更多时间。

如上图所示，虽然 2021 年四季度，贝壳第三业务的收入占比提升约一个百分点，但这主要是由于新房和二手房交易收入的减少。单看第三业务自身，2021 年四季度的收入为 5 亿元，同比下降 21%。