大起底：从孵化器到特色小镇，超60座产业园“京东造”

撰文 | 优秀

制图 | 张旭、马良

来源 | 选址960

本文4264字，阅读约需7分钟

京东终于赚钱了。

二季营收1503亿元、净利润36亿元，京东创下历史单季新高，沉寂多日的刘强东在财报电话会议中表示，靠规模和效率赚钱的日子终于来了。

规模不仅仅来自线上，拥有17.9万名员工、22万个签约商家，京东不仅打造了「零售、物流、数字科技」三大核心业务，还构筑了一个由「亚洲一号、电商产业园、数字经济产业园、智谷小镇、孵化器」为矩阵的线下帝国。

2019年以来，「京东牌」产业园就以「单品」或「套餐组合」的形式，在沈阳、东莞、义乌、济南等多个城市密集签约、快速扩张。

选址960不完全统计发现，目前，「京东牌」产业园数量已经超过60座、覆盖47座城市。

其中，物流地产方面，京东运营着约600个仓库，仓储总面积超过1500万平方米，这一数字直逼建成仓储面积2400万平方米的物流巨头普洛斯！另外，京东还在全国建设有23座数字经济产业园、6座创新空间、3座智谷小镇，这些拓展多在短短两年间完成。

京东，俨然已是一个体量惊人的「产业地产运营商」。

从孵化器到特色小镇

京东的产业版图基本涵盖了产业地产的所有品类：小到孵化器，大到特色小镇，包括电商园、物流园、数字经济园。如果掩去京东的光环，单从丰富的产品业态来说，将其称之为产业地产开发商并不为过。

选址960梳理发现，从名称上看，京东线下布局主要包括京东云创新空间、电商产业园、亚洲一号、数字经济产业园、京东智谷等5个系列。其中，电商产业园、亚洲一号、数字经济产业园数量最多，云创新空间和京东智谷数量较少。

5类产品在定位、功能、资金投入程度上各自不同。

亚洲一号和电商产业园，主要是物流和综合性电商，2013年起至今京东已签约、开建或投用的亚洲一号及综合性物流园区37座（不完全统计）。

数字经济产业园，起步于2017年，跟随京东云业务拓展，至今有23座，主要布局在低线且有特色农产品、工艺品的城市，如铜川苹果远近闻名；福建仙游盛产工艺美术品。

云创新空间目前仅在6城开放，政策优惠但有入驻门槛，办公面积在1000平方米至4000平方米之间，像是一种标配。

京东智谷，起步于2017年，数量最少，仅有3例，典型项目为广东东莞的「京东智谷无界之城」，不同于数字经济产业园，它更像一款重资产园区。

两类「京东牌」产业园遍地开花

产业园才是京东的重头戏，其中可划分为京东物流和京东云两大阵营，分别为京东物流的亚洲一号物流园系列、京东云系列的数字经济产业园，以及有京东物流或者京东云参与的电商园系列。

据选址960不完全统计，京东在2013年到2017年间签约、在建、投用的产业园有14个；2018年官宣签约、在建、投用的产业园有22个；截止到目前，2019年新增产业园24个，不包括两个仍在洽谈中的项目。京东在全国范围内拥有至少60个产业园，分布于47座城市（不包括云创新空间和智谷小镇），覆盖华北、华东、华南、华中、西南、西北、东北各域。

京东的特色小镇则刚刚起步。据公开消息，京东与苏州相城、三亚，以及东莞均签约了京东智谷项目，但只有东莞京东智谷项目处于火热进行中。10.6亿拿地约570亩，预计投资200亿元，建设人工智能小镇。这将是京东深入布局产业地产的模式探索，一旦成功，或许将在全国范围内展开「Ctrl+C」与「Ctrl+V」模式。

一线城市物流布局已结束

手握1500万平仓储 直追巨头普洛斯

今年二季度，京东物流及其他服务收入同比增长98%，这离不开京东在物流领域的持续布局。截至今年「618」，京东已有23座亚洲一号智能物流中心投用。

据选址960不完全统计，自2013年起至今，京东已签约、开建或投用的亚洲一号及综合性物流园区共有37座。以北京、上海、广州、成都、武汉、沈阳、西安和杭州为中心，京东物流园覆盖全国大部分省市。最为密集的区域当属包邮的江浙沪，即华南一带，有9个园区；相对密集区域为华北、华中及东北区域，园区数量在5个上下。新疆、内蒙古、甘肃已启动亚洲一号项目，但总体看，西北、西南区域数量偏少，仍有青海、宁夏、云南等个别省份尚未布局。

从节奏看，2017年起，京东亚洲一号及综合性物流园区建设迅猛提速。

2017年之前京东建设或投用的园区仅有5个，分别为宿迁、嘉定、重庆、贵阳及武汉。但2017年布局8个，2018年官宣15个，2019年至今已有9个园完成选址或即将投用。

这一节奏，并不意外，2017京东物流宣布独立运营，正式组建了京东物流子集团。

总占地超2万亩，单体选址面积偏好400-600亩。经选址960统计发现，亚洲一号及综合性物流电商园除却4个未公布占地面积，其余33个园区总占地面积超2万亩。从面积看，亚洲一号及综合性物流电商园区占地面积偏好400亩到600亩区间，超过1/3园区的占地面积集中于此范畴内。其它亚洲一号及综合性物流电商园占地跨度从144亩到2000亩不等，低于200亩的亚洲一号及综合性物流电商园为北京、天津东丽（一期）、福州、乌鲁木齐；超过1000亩的物流园为京东（南京）电商园、亚洲一号昆山物流园、京东华中（武汉）电商产业园、京东重庆电商产业园。

单体最大投资额70亿，1/3投资额在20亿以下。37个亚洲一号及综合性物流电商园中，8个未公布投资额，剩余29个园区的投资额集中在20亿元（包含20亿）以下的有13个，投资额在20亿元至40亿元的物流园占12个。另有4个园区投资额在50亿元及以上，分别为京东义乌电商园、京东（南京）电商园、京东华中（武汉）电商园、京东重庆电商园。其中京东华中（武汉）电商园对外宣布投资额为70亿元，是目前为止，京东亚洲一号及综合性物流电商园区中投资额最大的项目。

京东2019年第二季报显示，截至 2019 年 6 月 30 日，京东运营约600个仓库，包括约250万平方米的云仓面积在内，仓储总面积超过1500万平方米。

这意味着，京东物流地产正直追普洛斯。年报显示 ，截至2018年底，物流巨头普洛斯中国已建成的仓储面积约为2432万平方米，二者差距较前几年大幅缩小。

京东官方数据显示，京东已在30个城市获得了土地使用权以建设自有仓储设施，累积花费142亿元获得土地使用权、建设仓储设施和购买相关设备。

在京东第二季度财报电话会议上，东哥表态，物流在一线城市的投资已经结束。京东物流CFO王振辉表示，会继续在低线城市进行网络布局。这意味着，未来京东物流类园区的扩张将向二三线城市下沉。

数字经济产业园数量猛增

2年落地23座 京东招商引资忙

京东云系列产业园堪称京东「后起之秀」，起步虽晚但扩张迅猛。

京东物流系产业园与京东云系产业园可以看做京东长远发展的「两条腿」，京东云系产业园做电商资源线下拓展。

简单来说，京东云系列数字经济产业园在各地开拓电商货源及商户。当地特产接入京东商城，并引导商户进驻电商平台、入驻园区。因而京东云系列数字经济产业园选址因素之一要有特色产品：如广东潮州，号称「中国不锈钢之乡」；湖南怀化被称为「广木之乡」、「水果之乡」、「药材之乡」。京东云数字经济产业园鲜有拿地信息，基本入驻已建好的产业园，孵化当地电商生态，承诺产值大多在百亿元以上。

以京东湘潭电商产业园为例，该园区选址于湘潭高新区一幢写字楼，总办公面积15000平米，产业园由京东集团负责运营，湘潭市政府、湘潭高新区管委会和京东集团联合提供政策支撑。园区推出了十五条入园政策，包括最高五年免租、京东商城扣点服务费和扣点优惠、2000单以上物流费用打8折等。尽管这座园区命名为电商产业园，但与物流系园区不同，湘潭电商产业园规划有云计算大数据基地，功能上与数字经济产业园更为类似。

首座京东云数字经济产业园诞生于2017年安徽滁州，此后迅速开疆扩土。2018年签约、开园的有7座。2019年势如破竹，已扩张15座，增长速度成功赶超京东物流系园区。据选址960不完全统计，全国范围内京东云系数字经济产业园共有23座。

京东云系列产业园分布于16省23城，其中22座园区集中于黑河-腾冲线以南，仅京东云（鄂尔多斯）产业园在黑河-腾冲线以北。江苏、山东，各有3座产业园；福建、湖南、陕西各有2座园区，其他部分省市各领1席。

「1基地N中心」为京东云数字经济产业园固定套餐。京东云是京东从消费互联向产业互联的延伸。一般京东云数字经济产业园在规划中提出建设一个基地，即云计算大数据基地；N中心则指电商产业集聚中心、产业孵化创新中心、新经济展示中心、新经济人才培训中心等，具体视各地情况添加。京东云不仅参与产业上云转型，也在多个地区为政府定制政务上云解决方案。

东哥在证明，京东不仅是一家零售公司，更是一家以零售为基础的科技服务公司。2019年8月2日，在全球权威市场研究机构IDC发布的《中国公有云服务市场（2019第一季度） 跟踪》显示，京东云位列中国公有云IAAS市场第九名。

高投资、重资产

3座小镇分落苏州、东莞和三亚

如果说京东物流系和京东云系两大阵营的产业园是京东电商的所必然的产业战略布局，那么涉足特色小镇项目，就更接近产业地产了。

迄今为止，东莞京东智谷成为京东官宣投资额最大的产业地产项目。6月3日，京东以10.9亿元拿下东莞凤岗一M0工业地块，占地面积约563亩，总建筑面积180万平方米。7月15日这座名为「京东智谷无界之城」的项目启动，总投资约200亿元，是广东省、东莞市重大产业项目。项目建成后，年综合产值约280亿元，税收近25亿元，将每年培育“独角兽”企业10家以上。

尽管有京东云做支撑，但京东做人工智能小镇，还是惊呆了一众人的下巴。值得注意的是，东莞京东智谷项目是由京东集团、都市智能集团、雁盛实业投资有限公司与凤岗镇政府四方合作，共建人工智能小镇。

相较物流系园区和云系数字经济园，智谷系的进展相对较慢。实际上，京东智谷是京东2017年的产物，最早京东与苏州相城签订协议，于高铁新城投建京东智谷项目。但当初的目标似乎不是特色小镇，而是通过云端解决方案，建设智慧城市。大幕轰轰烈烈拉开，之后却一直悄无声息。甚至有人在苏州阳光便民网站咨询项目进展，工作人员回复是稳步推进，京东已注册苏州公司，预计2018年底前确定总体方案。计划是否搁浅尚未知晓，但截至目前，未见到有实质性进展的消息流出。

2018年3月，京东再次签约京东智谷项目，这次的地点是三亚，合作协议中提到小镇建设、现代智慧物流、云计算、电商旅游等多个层次。选址960查阅资料发现，该项目已在三亚拿地。

来源：三亚市统计局

6个创新空间 多数免租金

相比特色小镇和产业园来说，京东孵化器从数量和投入上，略显边缘气质。

京东孵化器名为京东云创新空间，看似不为挣钱，倒像是签约时的一种标配。免租、减免水电，提供京东特色孵化服务，对初创企业来说政策很诱人，不过入驻有门槛，需经专家组评审通过后才有机会与京东确立孵化关系。

从覆盖城市来看，与产业园选址异曲同工，看中低线城市。目前，京东云创新空间已在滁州、常州、成都、重庆、西安、佳木斯等6个城市设立1000平方米至4000平方米的孵化空间。湘潭、肇庆、鄂尔多斯等地正在筹划中。

50+城市，60+园区，「京东牌」产业版图规模效应显现，开始赚钱的京东瞄向了基数更大的低线城市。广阔天地大有作为，东哥的线下帝国又将走向何方？

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