清仓大甩卖开始了。
不仅是直播带货的那种产品低价甩卖。从本质上讲,直播带货就是低价倾销,换了个表演形式。
是直接翻桌子不玩了。从疫情期间的偶尔一、二家,到后疫情期间的一天五、六家,天天接触这种信息,感觉整个人都不好了。
这只是开始。
昨天否决了一个项目。
一线城市会展中心边上,“边上”是关键词;18000平方,租金3元/平方米/每天;260间房,得房率偏低,单房租金成本超过200/天;标准的有限服务功能规划设置,早餐加上概念化的书吧等;没有会议室和宴会餐饮。虽然从基本数据就能得出结论肯定不挣钱,难以持续。为了表示对项目的尊重,还是去了现场。
酒店是新鲜开业的。开业半年,遇到疫情。没有会议功能,且也缺乏高效交通的地铁支持,这么大体量的酒店按这样的规划能够忽悠投资加盟,说真心话,我还是非常敬仰开发团队,如滔滔江水啊。
一个简单的帐:租金成本200;一线城市运营成本130到150左右;投资加财务成本算80;超过400一天的总成本。500的房价,80的出租率,给房东打工。不知道当时开发团队的方案做得有多完美才能讲出GOP故事,让加盟商往里跳。
最近几年,泡沫化的加盟发展项目,这种状况的不在少数。这类项目肯定不是经营不好,前期出了大问题。
有些事,从开始就看到了结局。
项目前期尤其是开发定位,是个良心加商业逻辑的严谨活。
之所以把良心放在前面,是如果违背了基本良心,那酒店编起业绩故事来肯定没边。近二、三年,好多品牌,成百的年轻开发团队,干的就是这个活。跟多大胆都没关系了,只要愿意,就有产。
得符合基本的商业逻辑分析。不挣钱的商业逻辑一定是不成立的。
在投资规划设计酒店的这些年,我一直坚持单店盈利的原则。有人不解。短期看,这个坚持会影响规模化的进程,甚至是大规模工业化发展的掣肘。这么多年下来,我觉得还是值。确实也有几家管理项目不盈利的,怪心太软,业主自己的房产说要投资做酒店,“不图盈利!”。这四个字让我一直在为此交智商税。
坚持单店盈利也并不复杂。
前期选址是第一道关。城市、小区域环境、建筑可视性、通达性、基本规模和投资效率比。
第二道是功能规划,效率最大化。解决三个问题:坪效,利用率问题;流线,工作效率问题;设备系统,能效利用问题。有限服务酒店的理想坪效模型和流线模型是一平一竖。一平,解决公区功能配置,人员效率最高;一竖,客房配置。综合性酒店有机会再说。这三个问题解决好了,基本就是决定了未来的运营成本结构。
第三是设计,关注体验性和投资。功能性需求产品要有区域优势,如品牌酒店的客房产品和技术设备系统都可以标准化,有效控制投资。这方面不标准化天天玩变化的,肯定是工程在耍流氓。设计价值体现在公区体验性、城市文化符号、对客界面的友好性呈现需要设计去提炼。体验性产品要有差异化标签,明显的识别度。不同建筑情境、环境风水可以划重点。
酒店投资其实没的捷径可言,简单的复制粘贴就能把钱赚了的时代已经过了。还是一事一议比较好。
成功盈利的酒店在前期规划设计时,应该反复追问自己。“什么是我可以不做的?”聚焦关键业务和关键产品。
仅做到这些远远不够。定位,是定生死的第四道关。也就是要反复讨论回答,“什么是我可以做的?”问题。这个问题决定了未来的营收结构。
整理了几条酒店投资的基本常识。
一、任何品牌单店的高产故事都不具备可复制性。
二、高出租率数据要看三年以上平均值,或参照第一条。
三、租金大于单房收益的悖论不会存在太久。
四、营收结构不支持盈利的项目,早翻桌子是最有利的选择。
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