借力“EFOS”物联网，安恒泰物业积极探索智慧化物业转型

   转载北京物业管理行业协会：物业管理植根于中国内地的土壤已近四十年，行业的未来之花将如何绽放？多元化运营，资本化运作，集团化经营，战略化联盟……都是有益的探索和可能的形态。我们认为，作为劳动密集型行业，物业服务行业继续在价格战、同质化的黑屋里野蛮生长，断然无法遇见未来的曙光。物业服务行业必须充分利用科学技术的进步和社会资本的助力，促进人工智能和物业服务深度融合，创新推动向智慧化物业的转型升级

作为一家机关后勤物业服务企业，面对设备设施运行管理中的诸多痛点难点，安恒泰物业尝试以问题为导向，开展了智慧物联的积极探索。2018年，在北京物业管理行业协会的一次会议现场，我们首次关注到“EFOS”物联网系统。该系统现场展示的设施物联+设施智慧+运维服务三位一体的设施智慧服务体系，引起了我们的关注。经过几个月的沟通探讨和实地考察，该系统体现出实用便捷、安全可靠的特点，基本符合我们对物联网系统设定的相关要求。2018年10月，我们决定在管理服务的新华大厦安装上线了“EFOS”物联网系统，并持续进行运行效果观察。

一、全方位实时监测

通过“EFOS”物联网系统，我们在新华大厦的供配电、给排水、消防、电梯、中央空调等系统上安装了260余个数据采集点位，对相关设备的运行参数、运行状态、故障状态等关键信息实施24小时远程监测预警。系统同时通过温度、湿度、水位、CO2、

PM2.5等参数对设备房进行环境监测预警。此外，我们设置设备在线视频监控并与系统告警信息同步联动。物联网系统上线后，从设备运维人员到项目经理、公司管理层都

能够在PC和APP平台同步界面，从云端和移动端共享实时监控，初步实现了智能互联。“现在，我们只要一部手机，就能够随时随地掌握大厦内所有重要设备设施信息了。”一线工程人员对这项接地气的新技术新尝试十分满意。

2019年6月，我们又进一步为楼内电气线路安装了电器火灾监控系统，在全楼安装了120余个监控点位，并实现了与原有“EFOS”物联网系统的互联互通。电气火灾监控系统并入物联网系统稳定运行后，我们就及时发现并处理了一起报警事件。某日，物联网系统接到报警显示新华大厦某层强电间剩余电流过高，工程人员随即进行了故障排查，发现系该楼层客户的装修队伍在施工用电中违规零地混用所致，工程人员现场予以纠正、及时排除了安全隐患。

二、数字化高效巡检

物联网上线之前，物业服务企业需要对设施设备投入大量人力进行监控、巡检、抄表，新华大厦项目工程人员日常巡检一圈需要1-2个小时。如今，工程人员只需轻松点击“一键巡检”，几秒内即可完成遍布在大楼内各个楼层的260余个点位的巡检。物联网系统24小时实时在线，每5～10秒进行一次远程扫描智能巡检，且自动生成巡检表格记录。

三、无延迟推送告警

对于物业服务企业而言，如何迅速准确发现设备设施的异常状态始终是一个现实难题。经验告诉我们，完全寄希望于值守或巡检人员去主动发现是需要一点点“运气”的，有时我们甚至只能通过终端用户的报告才能被动得到异常信息。相较而言，智能设备显然更加精准而可靠。“EFOS”物联网能够主动识别现场异常（设备运行异常、设备故障、能耗异常、环境品质异常等）并定位，对超出设定阈值的异常参数秒级响应并自动推送报警信息至pc及app端。异常时能够自动联动视频，可通过视频及时了解现场情况，在线记录事件过程（发现、接收、处理等），自动生成维修工单和评估记录。

在实际运行中，某日项目工程人员通过物联网系统APP端，接收到生活水泵房水位报警信号。工作人员迅速到场排查，发现系无负压供水系统水泵软连接老化漏水所致。一次可能的跑水事故就这样在5分钟内得到了发现和解决。

四、精准化数据分析

物业行业智慧化转型的基础是数据积累整合，沉淀人流、物流、商流等相关数据，基于数据分析，提升管理效率，优化资源调度，探索创新机会。通过新华大厦安装的各类设备传感器、环境传感器、数字天线、无线路由等智能化设备，物联网系统能够进行运维数据的日常采集和积累，并开展数据分析、整合及加工。包括进行告警分析、能效分析、能耗诊断、设施管理品质综合分析、设施运行综合态势分析，并提出设备维护建议、能效优化建议及节能改造建议等。

五、替代性人力方案

随着人工智能技术的突破，基于人工智能的发明大量涌现。当社会开始寻求更高的经济增长和生产力的时候，大家不约而同的把目光投向了人工智能，并希望从中找到出路。人工智能具有智能自动、增强判断、增强交互等价值杠杆，可以减少重复、危险、繁重的人工劳动，可以将判断准确率提升到更高，可以让计算机的语音、视听功能接近于人。每一个杠杆都可以创造出具体价值。

对于劳动密集的物业服务行业而言，不断攀升的人力成本让企业不堪重负。人工智能对于物业行业的一个重要的意义就是替代人工，尤其是利用物联网等技术取代或部分替代耗时费工的值守岗位。我们在引进物联网之初的一个重要考量就是希望藉此优化企业人力方案。

“EFOS”物联网系统在新华大厦实现了高压配电室高压柜、电容柜、低压柜及馈电柜的电压、电流、电量、功率等关键参数的实时监测，实现了变压器温度、负荷功率、功率因素、负载率、各相电流的实时监测，实现了配电室视频监控，环境温湿度的实时监测。虽然从技术上而言，高压配电室已经具备了无人值守的条件，安全起见，我们还是采取了有人值守加集控式值守并行的运行方式继续进行观察试验。通过近1年的观察，实践证明，高压配电室利用物联网系统进行无人值守加集控式管理的方式安全可靠、合法合规（《北京地区用电单位电气设备运行管理规程》《北京地区用电单位电气安全工作规程》均指明，如果高压室采用集控管理模式，就可以实现无人值班，少人值守）。2020年疫情期间，物业服务员工复工率不足，新华大厦项目部顺势开启了高压配电室新的无人值守管理模式。按照原有配备6-8名值班员测算，预计一年时间即可收回物联网系统前期投入成本。

人工智能大潮汹涌而至，冲击着各行各业。在新一轮科技革命和产业变革中，人工智能必将成为推动经济社会发展新动力，新技术、新产业、新模式会随之而生，企业只有主动拥抱人工智能，才会迎来更大发展机遇。物业服务企业应当抓住契机积极推进智慧化物业转型，将人工智能变成核心业务竞争力，参与构建数据驱动、人机协同、跨界融合、共创分享的智能经济形态。

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