大数据置业投资神器

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中国香港是个寸金寸土的地方，对大部分人来说，买房子是一项很大的投资。

我父亲是从事土地测量工作的，我从小就耳濡目染，知道城市规划的数据对房价的影响。比如，未来小区附近是否会建地铁站，是否会建公园以及未来社区学校的数量等规划都会对这个小区的房价产生极大的影响。

因为对一个地方好坏的评价不仅仅取决于房子本身的好坏，而是包括了对周围空气、公共设施、绿化甚至光照等的考量。但你们有没有发现，当我们真正购买房子的时候，这些信息和数据你都能拿到吗？如果信息足够的话，你又知不知道每个因素对房价的影响分别有多大？如果不懂如何分析，最终你将可能被众多指标搞昏头脑。

另外在找房子的时候，你的参考价格是什么呢？最常见的是拿附近类似的房产价格进行比较，但这种粗略的方式，却没有考虑到一些更新信息，例如政府的房屋政策、区内垃圾站的搬迁、房子周围公共设施的添加、社区所住的群体变化等等对估值的影响。

美国有家利用大数据提供免费房地产估价服务的网站叫Zillow，他们取得美国许多地区MLS（房地中介业者公用的买卖数据库）的使用资格，利用这些房产交易数据加上房主主动提供的信息，再配合线上线下收集到的社区数据，根据海量数据中的历史及即时交易价格变动，开发了一套系统去评估房产目前的市价。

丨Zillow网站数据丨

类似Zillow的公司包括homeunion, Redfin,他们都是利用了银行、保险、地产中介、社区规划信息等数据来估算房产的价格。我记得上次去美国访谈homeunion时，它给我的印象特别深刻。因为这家公司的创始人本身就是房产中介出身（房产中介其实等同于找房子的达人），所以他们从特别了解每个地区客户需求的中介人那里采集一些经验规律来提高房产估价的准确度。

到目前为止，刚才提到的公司里面，我知道的最好的一家所估出来的价格跟实际的价格大概有7%-16%的误差。这个结果固然有待改善，特别是在数据比较少的地区，因为“巧妇也难为无米之炊”嘛。

幸运的是，之前我们所讲的datafication还在继续高速发展。美国有个叫Citymap的APP，可以让每一个人都制作自己的社区地图，这些地图会显示比如哪里的咖啡好喝，哪里有不错的意大利餐厅，哪里有百货公司可以逛，哪里有公园可以散步等等。有了这些信息，我们就可以知道每个小区的特色，进而知道这个小区的风格跟你的风格是否相符，最终你是否愿意住在这里。这在多元的社会里是非常重要的。

如果追溯历史，中国风水从根本而言，就是一门大数据收集，计算并加以分析的学问。风水讲求观察各种地貌，了解地气走向，实际上就是用数据的方式去研究哪些类型的环境适合人们安居乐业。

从这个意义上来讲，如果未来我们能够在房屋内外安装上传感器（纽约有楼宇已经做了），可以大面积、高精度地收集每天的风力雨水，阳光冷暖，空气净度……久而久之，我们就能够在足够大的数据基础上，描绘出一副适合不同人类居住的建议地图，而”宜居”指数也有可能会成为房地产估值最关键的指数。

从大数据的角度去看，风水这门学问居然也快被颠覆了，而且也沒有想像中那么神秘。我们可以根据这些数据对自己居住的房子和社区有更客观的了解，帮助你投资更适合你而又物有所值的房产。

（本文于2015年4月16日发表于中国香港信报）

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