旧金山的创业浪潮对湾区房地产市场意味着什么？

作者是RealtyShares公司创始人兼CEO，该公司是面向合格投资者的房地产众筹平台。创办RealtyShares前，作者曾是旧金山律师事务所Farella Braun&Martel，LLP的房产律师。

当前湾区房地产市场的状况就像2000年互联网泡沫以及2008年房地产市场崩溃时的场景。2007年房地产泡沫处于顶峰时，媒体上报道旧金山的房产均价为895000美元，而租金平均只有每月2400美元。

毫无疑问湾区房地产市场再次处于狂热之中，这主要是由于快速发展的高科技产业。在过去几年中，旧金山越来越像是硅谷，谷歌，推特，Airbnb以及LinkedIn等高科技企业都在旧金山设有办公室。

自从2007年房产价格达到高峰以来，房产价格和租金水平再一次涨到了难以持续的水平。2015年，房产价格上涨超过14%，同时房产中位数价格在110万美元左右徘徊。

根据加利福尼亚经纪人协会的住房负担能力指数，湾区9个县的居民中只有20%有能力购买一套住房。租户面临的情况也不乐观，旧金山一居室公寓的租金中位数在2016年1月份达到了3490美元。

快速发展的科技创新浪潮不仅使得住宅房地产市场飞速上涨。旧金山商务办公楼的租金也达到了历史最高，最近CBRE的报告显示旧金山商务办公楼租金达到每平方英尺72.26美元。这一租金水平仅次于全美最贵的曼哈顿地区。

2016年最大的问题是高科技产业将走向何方，由此导致房地产市场将如何演变。虽然湾区是否处于高科技产业发展的泡沫中仍存在争论，但有迹象表明高科技产业发展的势头不会长久持续下去。实际上，2016年3月份，旧金山房产价格自2012年以来首次出现下跌（1.8%）。房屋销售数量下跌了近22.1%，这表明相比于2015年同期购房者人数有所减少。

行业观察家指出高科技创业领域的“独角兽”企业数量的过剩是近期旧金山房产市场放缓的主要因素。这些所谓的独角兽企业估值接近10亿美元，但还没有产生足够的利润。Zenefits和Dropbox只是旧金山高科技创业企业中的独角兽企业的代表。湾区地区大量出现的独角兽企业就像90年代互联网企业一样，估值过高了。

很多独角兽企业选择作为私营企业，而不是公开上市，这不会对金融市场产生太大影响。如果当地的高科技企业估值下降，这将会产生连锁反应，从而会影响就业岗位以及房产价格。

湾区创造的就业岗位数飞速增长，导致住宅市场难以与其匹配。2015年10月，加利福尼亚增加了近41000个非农就业岗位，其中几乎一半是在湾区。如果成千上万的高科技产业从业人员失业，对住房的需求就会急剧下降。购房者人数下降，现有房产所有者在卖房时就会发现房产价格大幅下跌。

另一方面，高科技泡沫的崩溃动摇潜在购房者的购房兴趣，他们由于家庭收入无法承担昂贵的房价而被挤出市场。如果房地产价格下跌，买房者在购房过程中就有讨价还价的机会了。

商业房地产虽然一直受到投资者的青睐，但也不会免受下跌风险的影响，尤其是在旧金山。根据Colliers International的观察，金州市在建办公楼面积超过美国任何一个城市，目前在开发的办公楼宇建筑面积达到520万平方英尺。随着越来越多的高科技企业迁入，空置率下降，房产开发商为了满足急剧扩张的需求而加大开发力度，但是如果高科技产业受到冲击，对办公楼宇的需求也会下降。

租金上涨导致一些小型的创业企业逐渐搬到便宜的地方以节省成本。Uber决定在奥克兰而不是旧金山拓展其全球业务可能主要是由于旧金山租金水平太高。奥克兰的办公楼宇市场相对便宜很多，每平方英尺只有28美元。如果我们讨论的科技泡沫成为事实，房产市场的高库存可能会导致租金价格的大幅下降。

从积极的角度来讲，对泡沫的讨论并不会阻止投资者将资金投向湾区房地产市场。多亏了中国经济的不稳定，外国投资者被迫将资金投向了美国房地产市场。根据Colliers的数据，27%的外国投资者认为旧金山是其2016年准备投资的目标城市之一。

不可否认，高科技发展的浪潮促进了北加利福尼亚地区的房地产市场发展，该地区长期的可持续性发展曾饱受质疑。如果估值过高的企业无法提高公司的盈利能力，事情可能会发展转变，而且会超出想象。所有的迹象表明高科技企业担心的市场调整即将到来，可能不是现在，但还不清楚何时会出现调整，也不知道其对湾区房地产市场的影响如何。