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三大地产巨头发布半年报,碧桂园从高速增长到优质增长

近日,碧桂园、万科和恒大三大地产巨头相继公布2018年半年报。从合同销售额和营收增速来看,在去年成为行业老大后的碧桂园,继续领跑整个房地产市场。

碧桂园领跑房地产市场

从合同销售额来看,今年上半年碧桂园以4124.9亿元,蝉联第一,同比增长达42.8%,完成去年全年销售额的74.9%;万科以3046.6亿元,同比增长9.9%,位居第二;恒大以3041.8亿元,同比增加24.6%,位居第三。

从营收和净利润来看,今年上半年恒大营业额3003.5亿,同比大增59.8%,核心利润550.1亿,同比大增101.5%,净利润530亿,同比大增129.3%;碧桂园营收1,318.9亿元,同比增长69.7%,净利润163.2亿元,同比增加94.9%;万科营收1059.7亿元,同比增长51.8%,净利润91.2亿元,同比增长24.9%。恒大是营收和利润之王,不过营收增速,碧桂园排名第一。

因此,如果从房地产市场最关键的指标即合同销售额来看,碧桂园是市场当之无愧的领跑者。营收和利润暂时落后于恒大,不过营收增长率最高,可见正在奋力直追。

截至6月底,碧桂园业务已遍布中国内地30个省、261个市、1,051个县╱镇区,成为地区覆盖度最高的中国房地产企业。碧桂园今年再次入选《财富》杂志世界500强企业,排名大幅攀升114位至353位,成为榜单中排名跃升最多的中国企业之一,这意味着碧桂园在全世界的影响力也在提升。

可以看到,碧桂园当前的基本面非常不错。即便是放到整个房地产市场来看,碧桂园的增长能力都无人能出其右,TOP10房地产企业中,只有“碧万恒”营收增长率超过50%,“碧万恒三巨头”又只有碧桂园的增长率接近70%。如此体量下能有如此强劲的增长,着实不易。得益于此,碧桂园发布半年报当天,其股价快速拉升,涨幅一度逼近9%。

碧桂园发展潜力可观

碧桂园上半年业绩亮眼,与前几年正确的战略布局和强有力落地有直接关系,碧桂园未来的业绩则要看当前的业务布局。在发布半年报的同时,碧桂园董事局主席杨国强发表了题为《行稳致远!杨国强致投资者的一封信》的公开信,在这封公开信中,杨国强也公布了碧桂园未来的战略重心。

1、乡镇战略,抓住乡村振兴、消费居住升级的机会,将世界带回乡镇。

2018年,在波诡云谲的经济环境和泥沙俱下的调控政策下,中国房地产市场迎来前所未有的压力,统计局数据:“1-6月全国商品住宅销售面积为6.69亿平方米,销售金额为5.66万亿元,同比分别增长3.2%和14.8%。”从销售面积来看,基本要停滞增长,从销售额来看,增长率也是比较低的。

不过,中国房地产市场也有好消息。中国消费升级趋势不可阻挡,最先要升级的就是居住,经过多年来的繁荣发展,一二线城市的居住升级已经相对充分了,然而三四五六线城市和乡镇等“下沉市场”的居住升级还有很大空间,这给中国房地产企业带来新的增量市场。下沉市场特别是县镇市场承载着我国的“乡村振兴”战略,是未来拉动内需的主体,如今汽车、家电、娱乐、零售和服务等行业的消费都在下沉,房地产市场同样会跟着趋势走。

碧桂园是所有房地产巨头里面最重视下沉市场的,杨国强在公开信中表示:

“消费升级大潮下,广大县镇居民改善居住环境的渴望。我相信配合国家张弛有度的调控政策,一个可持续发展的健康房地产市场符合所有人的期待。我国幅员辽阔,广大城镇市场大有可为,在城镇化的舞台上,碧桂园必将继续演绎精彩,为老百姓建造更多又好又实惠的房子。”碧桂园“曾经从乡村走向世界,如今把世界带回乡村。”

回归乡村,重视县镇,将给碧桂园房地产开发业务创造更大增长空间。

2、长租业务,提供多元化的住房供给,给用户一个五星级的家。

中国用户对于居住的需求已分出不同层次,买房不再是所有用户的唯一选择。国家也在鼓励“房住不炒,租购并举”的政策,积极采取手段发展公租房等居住服务来作为传统房产补充。

不论是买房还是租房,大家都需要更好的居住环境。正是因为此,这几年长租类平台快速崛起,诞生了许多独角兽企业。互联网长租平台主要通过租赁-装修-转租的做法来提供优质的长租服务,相对而言,房地产巨头可以去掉中间环节,以租代售,做好长租业务。

在碧桂园的战略中,它不是一家建房卖房的企业,而是一家“连接居民与居住”的企业,整合与“住”有关的一切需求,挖掘房地产开发相关服务,提供多元化的居住服务供给,满足用户的居住升级需求。杨国强在公开信中透露,碧桂园正在与金融机构合作,发展长租业务,成立长租事业部,在北上广深以及武汉、厦门等一、二线城市筹备项目,期内,在建房间数已超过21,000间,已获取项目的总房间数已超过24,000间。年内预计能实现12个城市、46个项目同时开业,保障供应。“无论租赁或售卖,给您一个五星级的家,碧桂园从未忘记。”除了长租业务,碧桂园在今年6月19日还将物业管理业务成功分拆上市,也体现出它在多元化和一站式的居住服务上的探索取得成功。

3、向机器人等非地产业务扩展,在地产市场外再造一个碧桂园。

碧桂园不只是在地产业务上高歌猛进,也积极向地产外的科技、农业等市场扩展,比如先后在惠州潼湖、广州增城、佛山顺德布局多个科技小镇,通过此举一方面可以突破地产市场本身的天花板,另一方面可以提高集团利润率。值得注意的是,碧桂园向外拓展时也不忘与房地产业务协同,不是变为纯财务投资公司,而是从核心战略自然而然地进行垂直整合。

机器人业务就是一个例子,杨国强透露:

“碧桂园会以机器人作为核心技术,围绕整个机器人核心技术产业进行扩展,通过物联网、人工智能、云计算和大数据平台进行研发。与各院校、研发机构和企业、孵化平台进行合作,形成包括烹饪机器人、巡检机器人、装修机器人、现代农业机器人等产品,发展智能制造以服务房地产相关业务,提升自动化水平。”

碧桂园在机器人业务上已有落地落地行动,投资初创公司、与头部企业合作、也自主研发。早在去年10月,碧桂园苏州区域就与苏州穿山甲机器人战略合作,接下来碧桂园还将在广东顺德建设机器人谷。对于碧桂园来说,机器人业务具有战略价值:

一方面可以反哺房地产业务,机器比人成本更低,出错几率更小,对环境适应度更高。将砌砖机器人、抹灰机器人、铺贴机器人等应用在房地产开发,可以实现高效率、少人工和最安全的开发过程,特别是在高危工序时用机器人替代人工,就可以将人身伤害降到0;

另一方面,机器人市场前景十分可观,目前已到爆发前夜,8月世界机器人大会上发布的《中国机器人产业发展报告》显示,2018年,全球机器人市场规模将达到298.2亿美元,2013至2018年平均增长率约为15.1%,而家将是服务型机器人最先普及的场景,预计到2018年,个人/家用服务机器人的销售量预测将增加到4200万台左右。而碧桂园本身就是要给用户一个“五星级的家”,在家(以及小区)场景中应用成熟的机器人就可以提供更好的服务,比如安防机器人、家庭清洁机器人、物业巡检机器人、家庭陪伴机器人等,这样的场景反而是纯科技公司不具备的。

可以看到,碧桂园的战略方向十分清晰:传统地产业务抓住县镇市场继续增长,抓住居住升级需求进行居住业务形态全覆盖,再基于房地产业务向外拓展,每一个方向都充满想象空间。

碧桂园更重视高质增长

杨国强致投资人的公开信主题是行稳致远——走得稳才走得更远,表明相对于增长的速度,碧桂园更重视增长的质量。杨国强的公开信也有相当一部分篇幅是关于反省与行动,碧桂园不只是道歉,也有深刻反思和具体举措,都是实打实的整改。

在反思中,杨国强的主题只有一个,就是安全。他表示碧桂园正在“重新审视公司的管理系统,为了立基百年,宁可放慢一些发展速度,追根溯源地全面提升公司管理水平。”,碧桂园甚至有“刮骨疗伤”的决心,将“零伤亡”作为企业追求的长期目标。具体来说,碧桂园推出了七大举措:

1)成立安全生产委员会,由杨国强本人担任委员会主任,以进一步贯彻集团“安全第一,以人为本”的安全生产指导方针; 2)进一步严选施工合作方,与最重视和有能力做好安全和质量的公司合作; 3)加强对合作方的管理,在合同条款中进一步明确承包人需在确保安全质量的条件下履行合同,假如项目的工程施工指令存在安全质量方面的隐患,施工企业可以拒绝执行,并且上报集团总部,一切不能保证安全质量的施工都要停止; 4)强化安全生产的企业文化,加强对项目上工人的安全与质量的教育与培训; 5)引入当地权威第三方机构介入监控工程安全和质量,同时,进一步推进工地开放,主动接受业主和媒体监督; 6)完善恶劣天气之下的安全风险管控方案,还要使不同区域中的交叉检查和自查成为常态; 7)增加对技术创新的投入与使用,以减少对人力的依赖,进而减少事故的发生。碧桂园目前正在超过400个项目试点推广创新SSGF高质量建造体系,成熟后将于更大范围内使用。该工法运用包括建筑工业化技术在内的多项核心工艺,可在提高建筑质量的同时有效保障安全、节能减排。

从理念文化到组织制度再到工具流程,碧桂园全方位构建安全生产体系。从发展规模到发展质量,从发展速度到安全悉数,碧桂园这次财报发布也是一个分水岭,下半年的碧桂园将会走得更稳。

事实上,在流动性收紧、经济大环境承压等因素下,目前包括万科、保利地产、远洋地产在内的许多地产公司都在采取高周转的经营策略,高周转本身没什么问题,每一个行业和企业都在致力于通过管理水平的提升和技术工具的应用来提高经营效率。不过,房地产具有独特的行业特性,不能像汽车、手机等产品进行召回,容不得任何安全问题,因此高周转的前提是保证建设质量和安全系数。碧桂园最新方向是,从高周转到“稳中求进”,将安全放在第一位,在我看来是值得肯定的。

不过,我认为碧桂园最核心的竞争力,不是高周转的经营策略,或者安全第一的经营理念,高周转策略是很多房企的策略,安全第一也应该是所有地产公司都有的理念。在众多地产巨头中,碧桂园走在前面,最核心的竞争力还是在地产业务本身上不断进化,不断引入科学的地产开发流程、模式和工具。

1、碧桂园建筑能力完备,垂直一体化要做地产界的苹果。

iPhone从芯片到镜头再到系统,全都是自己做,才有了相对于Android手机的体验优势。碧桂园颠覆了传统外包模式,自身覆盖房地产开发的所有环节,包括项目定位、设计、建筑、装修、建材、营销和物业管理等,进而对产品有更强的控制力,确保品质的同时提高效率和利润。

2、打造事实上的建筑标准,碧桂园不只是一个开发商。

这跟苹果同样有些相似,iPhone体验好是因为上面的App都必须在一个标准体系下开发,进而给用户一致性的体验,反观Android却十分碎片化。碧桂园也一直在打造事实上建筑标准,早在2016年就整合了20余种新建造体系,推出了自主研发的SSGF建造体系。采用预制墙板、自愈合防水、自升式爬架、铝膜等核心建造技术,具有高品质、高速度、低能耗等优势,目前在超过400个项目中试点推广,成熟后将于更大范围内使用,通过标准化碧桂园可以进行更高效率的开发,也确保交付的房屋有一致性的体验。

3、十分重视科学技术的应用,不是一家只有水泥的企业。

每一个行业未来核心PK的就是科技,科技正在让每一个产业升级换代。碧桂园在战略方向上向房地产外布局,一个方向就是科技,建立科技小镇,布局机器人等高科技业务,一个目的就是要用科技来反哺建筑。杨国强提出的“七条措施”最后一个也是要“增加对技术创新的投入与使用,以减少对人力的依赖,进而减少事故的发生。”碧桂园目前正在超过400个项目试点推广创新SSGF高质量建造体系,成熟后将于更大范围内使用。该工法运用包括建筑工业化技术在内的多项核心工艺,可在提高建筑质量的同时有效保障安全、节能减排。正是因为重视科学技术,碧桂园可以用更低的成本开出更更好品质的产品,给消费者更好的居住体验的同时,提高企业经营效率,走在行业前面。

4、做一家百年企业,碧桂园一直重视社会责任。

“安全第一”体现出碧桂园的社会责任感,事实上,碧桂园在社会责任上做到的不止于安全。碧桂园将业务与社会责任紧密结合,基于县镇战略,碧桂园在乡村振兴和精准扶贫上下了很多功夫,出生于农村的杨国强甚至表示,扶贫就是碧桂园的主业之一。碧桂园通过现代农业、产业帮扶、技能培训,帮助当地农民脱贫致富,自1997年至今,碧桂园集团和杨国强家族通过开设免费高中、职业学校和助学基金进行教育扶贫,通过乡村振兴、技能培训、产业帮扶等方式帮助20万人直接脱贫,并于期内主动承担9省14县近34万建档立卡贫困人口的脱贫工作。

能力越大,责任越大,碧桂园重视社会责任,从社会获取价值的同时也不忘反哺社会,这也是一个想要成就百年基业的企业必须要有的意识。

本文分享自微信公众号 - 罗超频道(luochaotmt)

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原始发表时间:2018-09-06

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