大数据解读中国及上海酒店市场

在12月6日的CHAT下午茶环节中,浩华通过大数据为大家解读中国及上海高档酒店市场现状。浩华管理顾问公司副董事罗冰清女士从市场规模、供需关系、客源结构、经营状况等多方面入手,深入回顾了过去几年上海酒店市场的发展情况;并将上海酒店市场各项运营数据横向对比国内一线城市(北京、广州、深圳)以及国际一线水平(新加坡、香港等),从餐饮收入、人工效能、经营毛利等方面深入分析并总结。对于上海酒店市场的未来发展,浩华观察到新增供给进入市场的速度逐渐放缓。提升现有物业的运营效率和资产价值,以及高效活化存量资产将成为关注的焦点。

中国高档酒店市场:红海困局?

近几年,中国高档酒店市场快速增长。2011至2013年是高档酒店市场供给增长旺盛期,从2013年至今,国内高档酒店开发速率明显减缓。根据浩华数据显示,目前中国高档酒店市场客房规模达到66.5万间,总收入规模达2,112亿人民币。

高档酒店品牌渗透率持续增强。国际或国内连锁酒店品牌渗透率从2011、2012年期间约40%的水平上升到近年58%-60%的水平。高档酒店市场仍是各大品牌良性竞争的主战场。

从经营状况上看,国内高档酒店整体盈利水平整体下行趋势明显,运营压力明显增大。

在经营收入方面,近十年来总经营收入处于波动式下滑状态,其中客房经营压力略显于餐饮部门。餐饮部门收入水平在2016年基本恢复到2006年同期水平,但客房收入相较2016年下降约2%。回顾过去十年的客房总体表现,住宿率与平均房价双双下滑。许多住宿率不佳的酒店市场中以价换量的情况突出,因此近五年来平均房价逐渐下滑,但换得住宿率逐步回升。

在收入下滑的情况下,总经营成本仍居高不下,其中人工成本的高企是目前中国五星级酒店共同面临的难题。

市场展望:开发速度呈放缓趋势,关注存量资产价值提升

浩华资产管理服务的业绩量不断攀升,也是顺应了这一市场趋势。新开发酒店项目的拿地和开发成本上升,供大于求带来的经营业绩下滑,都促使理性的开发商放缓了开发新酒店的步伐。同时,过去非理性时代建造的酒店的营运状况又颇为堪忧,运营上的问题,资产上的损失,也引起了很多业主的高度重视。因此,市场普遍更关注存量资产如何盘活,如果通过坪效提升或运营优化使它产生更大的价值。

特别聚焦:上海五星级酒店仍为行业翘楚?

近三年住宿率持续上扬,仍难以突破平均房价

回顾过去十年上海五星级酒店市场的经营数据可见,上海酒店市场的住宿率经历了较大波动,2008、09年的金融危机给住宿率带来了较大冲击,但借由2010年的世博会契机得以恢复,世博后再次经历短暂下滑,从2012、2013年后至今整体住宿率走势呈现出积极的发展态势。

总体来看,酒店市场平均房价仍较难突破。在2015年平均房价曾突破一千,但在2016年回落,现在接近但未达到千元。平均房价在很大程度上受限于现在的发展状况以及新增供给,当然这是市场的平均状况,位于外滩、陆家嘴等核心区域的奢华酒店还在不断推高房价上限。

RevPAR明显领先于其他一线城市

将上海与其他几个酒店市场进行横向对比可见,其住宿率、平均每间房收益均领先全国水平,平均房价略逊于三亚。

上海酒店的客房盈利率表现一直出色,从2011年的79%,到2014年的77%,回升到目前的78.6%,回升速度较快且与总体收入的增长趋势相符。相较对标城市,高于北京(77.3%)和全国平均值(76.7%),但略低于广深市场(79%)。

客源构成稳中有变

在客源构成方面,上海酒店市场中直接散客比例上升,这部分需求对于酒店供给的平均房价最高,此类客源比例的上升也是推动上海平均房价提升的利好消息。其次则是包价散客比例升高,以及伴随着整个市场的会议需求上升而吸引的更多会议客源。

但上海高档市场一直非常重视的商务团队和住店会议客源比例在逐步缩减。上海酒店市场目前散客与团队客源比例为7:3,散客比例在全国所有市场中名列前茅,这对于上海酒店市场未来的平均房价及运营状况都是积极的判断指标。

高人均消费驱动酒店餐饮业绩

在餐饮方面,上海市场表现稍逊于广州和深圳,餐饮收入及毛利水平较其都有一定差距,各地餐饮消费习惯不同也是造成差距的原因之一。上海五星级酒店餐饮有着人均消费高、上座率低的特点。其中餐上座率在四个一线城市(北上广深)中排名第四,约为57%,即每天的上座率约为一半。但其人均消费排名第一,约为人民币324元。

低餐饮坪效下的流量思考

如上图可见,中国一线城市餐饮坪效与香港、新加坡的相比,差距巨大。差距的背后不单单是城市收入与消费力的差距,还有餐饮运营理念、运营模式方面的差距。细化到全日餐厅、亚洲餐厅、特色西餐厅及酒吧酒廊,中国一线城市的上座率约为香港、新加坡五星级酒店的一半,这其中有很大的进步空间值得管理方思考。一心一意做好菜品已经不是酒店餐厅的基础需求,为顾客带来更丰富的场景体验才是新的追求。

上海五星级酒店毛利率引领全国

上海五星级酒店毛利率领先全国,并与全国31%的平均水平拉开较大差距,可以说是全国最“赚钱”的酒店市场。

员工效率提升明显,引领全国水平

酒店人工成本不断上升,一直是整个酒店业关注的热点与难点。为应对成本高企的挑战,诸多酒店不足额配置员工,并大量启用兼职员工、实习生以及外包服务,这使得酒店PAR和POR均摊员工数整体呈现下降趋势,人工效率被动上升。整体来说,上海的员工效率较高。在全国范围内,上海酒店员工工资及相关开支占比最低,为26.4%。从人房比(即每间可供出租房分摊员工数)来看,上海酒店人房比也是最低的,员工生产力被极大调动、工作效率在很大程度上得以提升。

以中国主要一线城市对标亚洲主要城市,我国员工成本不断上升,逐渐靠拢新加坡和香港。但从收入上来看,与这两个领先城市差距十分显著,大致是在2.5倍左右,这一差距需要整个行业的努力。

上海酒店市场展望:向国际大都会目标迈进!

需求展望多重利好

上海市场整体前景乐观,多重利好因素预计将刺激需求并抬升市场期望,特别是会议和旅游有望呈现坚实增长。

新奢华酒店开业万众期待

上海在2017和2018年将迎来新建奢华酒店开业大爆发,还有许多新增奢华酒店延迟开业。这些酒店的入市预计会进一步推高上海房价的制高点,并有助于产生大量由新增供给产生的诱导性需求。

存量资产之资产管理正当时

相较上海庞大的五星级酒店供给基础而言,新增酒店供给占比较小,绝大多数五星级酒店正处于运营第三到第八年的黄金资产管理周期。此时,酒店运营者应以坪效价值最大化作为驱动力,帮助酒店寻找新的产品与场景,重塑酒店空间,使其更具商业空间的聚合力和生活方式的展现,从而实现增量。

度假市场悄然兴起:大住宿,不仅仅是酒店

回到最初的总结,非标也在渗透经济型、中档与高档市场,渗透所有的传统住宿产品,所有的住宿产品均将面对非标的异军突起,传统住宿产品不会消亡。酒店产业的生命发展必须与经济发展的方向产生叠加效应。大住宿包括酒店及各类非标,更广义地理解大住宿还可以包括酒店+商业,酒店+艺术的多种组合,大住宿不仅仅是酒店。2017年让我们更加打破边界地去革新,迎接自我定义的颠覆。

聚焦上海,向国际一线城市看齐,迈向更多多元化的成熟市场,拥抱市场、追寻开发理念创新,打破壁垒,敢于运营模式的创新。

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