数据中心REITs 详解

作者简介

陆兵先生，美国证券交易委员会注册投资顾问、 Vesta Investment Advisors，LLC CEO兼总裁，负责房地产投资和定量交易及REITs投资组合管理。拥有超过20年的股票市场及房地产投资经验。

“数字化就如同水和空气，只有缺乏时你才会注意到它的存在。”

-- 尼古拉斯·尼葛洛庞帝

简介

信息技术的空前发展是过去的几年主题。就在15年前，人们怎么也想不到智能手机会无处不在，社交媒体会扩张到生活的方方面面，如此等等。能够时刻连接互联网，各种连接云端及物联网（IoT）设备的兴起，都极大地改变了现代生活。

这种趋势已经在投资领域初现端倪。技术领域，尤其是FAANG股票的表现堪称典范，因这些技术趋势而获得的回报非常突出。随着互联网服务的发展和对云计算机等服务的需求的增加，亚马逊的网络服务（AWS）和微软的Azure等公司在这个新市场中发挥了重要作用，并从其运营中获得了巨大的回报。而这些服务的背后的运营支柱就是数据中心。Google和Amazon等公司在数据中心拥有并运营基础架构，并通过AWS或Azure等服务提供数据存取。

数据中心REITs也因这种新的互联网服务需求而有意外收获，在相对较短的时间里展现了出巨大的增长和非凡的表现。那么之后的问题是，数据中心REITs在经历了如此极速的上涨后是否还是一项良好投资？高科技估值仍然是许多投资者关注的问题，尤其是数据中心REITs在2019年出现受到去年年底大幅下跌的影响。

数据中心101

数据中心房地产投资信托基金，正如其名，是通过拥有和运营数据中心获得收入。这些数据中心能为消费者提供广泛的服务。数据中心并不是单一的，而是有各种类型。首先，数据中心根据其正常运行时间和冗余可分为不同的层次。Tier1数据中心提供更多基本设置，停机时间更长，无冗余。Tier3，Tier 4数据中心一般是由优质REITs所拥有的企业数据中心，它们停机时间最短，有严格的冗余措施。

数据中心也可以按照租户类型分类。托管数据中心适用于租期较短（5年以下）的小型租户，批发数据中心则面向租期较长（5-15年）的大型租户。托管用户通常只租单个货架或货柜，而批发用户则是按电力使用情况付租金。还有一种区分方式就是网络密集数据中心。这种数据中心由于位置靠近人口中心并拥有多个关键网络而成为了连接的关键枢纽。适合网络密集数据中心的房地产较少，它们的租金因此相对较高，并且竞争较小。

以上所有数据中心都是现代互联网经济所需的关键服务。通过数据中心，公司就能够轻松快速地维持操作所需的计算能力和存储能力。

经济背景

互联网及其相关领域影响着我们生活的方方面面。从各行各业中企业的行为方式改变到网络给个人生活带来的便利和变化，这些在市场上都能反映出来。

互联网泡沫、质疑网络盈利能力的时代已经过去，现在人们发现占据最大市值和利润的是谷歌，苹果和亚马逊等科技公司。当人们可以用四位数来计算百分比回报时，这些公司的股票已经积累了知名度和关注度。随着世界越来越技术化，这些股票继续表现优异并持续吸引人们的兴趣也就不足为奇了。

从按行业分类的S&P500指数就能看出这些公司的重要性。FAANG股票几乎是以一己之力支撑着2018年上半年的S&P500指数，并且技术行业的表现持续大幅超过其他领域。

历史表现

那么数据中心REITs是什么？虽然FAANG股票吸引了公众和投资者最多的关注，但这些公司并不是单独运营的。数据中心是任何技术公司基础设施的重要组成部分。简单来说，数据中心是一个集中地点，大量的计算和网络设备在这里进行收集，存储，处理，分发等。

我们每天进行的基本操作，从用谷歌搜索关键字到观看Netflix上的视频，都需要这个基础架构。在商业领域，存储、交流、数据库、分析和其他基本服务等关键功能越来越依赖按需云计算平台，而云计算平台则需要强大的数据中心覆盖和支持。以托管数据中心为例的一部分市场在2018年增长了10%，而超大规模运营商的增长率高达24％。

因此，过去的数字经济的指数式增长对数据中心REITs极为有利。快速增长的网络流量，通信，计算和存贮设备的增加也推动了对数据中心更高的需求。

近期问题

虽然数据中心在过去几年获得了丰厚的回报，但最近的问题以及2018年的表现不佳引起了一些担忧——数据中心REITs还有增长空间吗？数据中心REITs还是优良投资吗？有些问题已经完全不用担心了，比如近期美联储降低利率等动作消除了利率环境上升的风险。但还有一些则让人忧虑，比如供求关系以及数据中心REITs和它所服务的科技巨头之间的关系。

供求关系的估计依然是个棘手的问题，但是大多数数据表明市场相对处于均衡状态。虽然在某些地区出现过大规模建筑繁荣时期，比如弗吉尼亚州北部，这些地区需要仔细审查。其他地区都在合理的进行开发，在满足行业增长巨大需求的同时不会产生过度建设的风险。

另一个值得关注的问题涉及亚马逊和微软等科技巨头的动作。AWS和Azure等各种服务的市场持续增长，但同时，市场内的主要竞争对手固定在了亚马逊，微软，谷歌和IBM，它们的市场份额也就越做越大。另外，某些公司在尝试的的垂直整合也令人担忧，这些公司在自己建立数据中心以满足需求。但这并不意味着数据中心注定要被主要科技公司吞没。

首先，大的数据中心建设过程并不快且并不容易，因此对互联网持续扩展的强烈需求超过了任何公司单纯依赖自己资源的能力。另外，不是所有的数据中心都是一样的。最大的数据中心REITs都专注于质量，并已拥有网络密集数据中心。这些数据中心是互联网连接的关键枢纽，很难被复制或替换。

未来问题

虽然数据中心REITs的确存在一些问题，并且2018年的薄弱表现也让人质疑数据中心REITs是否还能保持曾经的高回报率，但长期投资者若因此而放弃则是很不明智的。

随着世界间的联系越来越紧密，互联网所带来的变化永不会消失。科技公司每天尝试创新去找到可以连接更多设备的方式，让更多的服务可以利用互联网，而所有这一切都依赖于数据中心的基础设施。数据中心对维持技术社会仍然至关重要。

翻译：Lucy

排版：Lucy

References:

https://www.colocationamerica.com/data-center/tier-standards-overview.htm

http://www.chiltoncapital.com/network-dense-data-center-reits-future-proofing-your-portfolio/

https://www.srgresearch.com/articles/colocation-market-getting-big-boost-hyperscale-operators

https://www.reitinstitute.com/reit-sector-overview/data-center-reits/

https://www.forbes.com/sites/bradthomas/2018/08/13/data-center-reits-are-hard-to-beat/

http://www.chiltoncapital.com/network-dense-data-center-reits-future-proofing-your-portfolio/