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房贷利率基于LPR浮动的简单计算

相信过不了多久,广大房奴就会收到贷款银行的要求调整贷款协议的电话。因为中国人民银行(央行)2019年30号公告[1]要求2020年8月底前完成存量贷款浮动利率的调整,其中就包括存量房贷。这个调整涉及到房奴的切身利益,虽然没有多少选择,还是要提前盘算清楚。

央行提供了两种选择,一种是固定利率;一种是浮动利率。本文只说浮动利率。浮动利率调整的原则就是从原来的基于存贷款基准利率(BDLR,Benchmark Deposit and Lending Rate),调整到基于贷款基础利率(LPR,Loan Prime Rate)。调整后2020年的执行利率和2019年的持平,以后将根据(每年)重定价日的LPR重新计算。

具体计算过程,需要考虑到每笔房贷的上浮或者优惠的不同,先要根据2019年12月的LPR和当前执行利率之差计算出一个加点,这个加点在整个贷(还)款期限内就固定不变了。如果重定价周期商定为一年,那么2021年及以后每年的实际执行利率就按照重定价日最近一个月的LPR加上这个固定加点计算。加点对于之前有利率优惠折扣的房贷来说可能是负值,对于利率上浮的房贷则大概率是正值。

例如,近些年长期房贷基准利率一直是4.9%,2019年12月的LPR为4.8%。如果是上浮10%的利率(例如二套房房贷),那么

加点=4.9x(1+0.1)-4.8=0.59

如果是优惠利率,例如首套85折,那么

加点=4.9x(1-0.15)-4.8=-0.635

将来的执行利率就等于

执行利率 = 当期LPR+加点

据说LPR将会长期走低,那么实际利率也会随之降低,对于房奴来说是有利的。

不过从浮动比例来看就比较有趣了。先用一个公式来表示新的利率浮动比例的计算

加点 / LPR

从房奴的角度,我们总是希望这个比例至少有不差于现在上浮或者优惠的程度。

对于目前利率上浮10%的房奴来说,总是希望

加点 / LPR < 10%

LPR > 加点 / 10% = 0.59 / 0.1 = 5.9

也就是说,只有LPR大于5.9%,上浮程度才会低于10%

对于目前利率85折的房奴来说,总是希望

加点 / LPR < -15%

LPR < 加点 /(-15%) = (-0.635)/(-0.15) = 4.233

也就是说,只有LPR小于4.233%,优惠程度才会好于85折

对于加点为负值的房奴来说,希望LPR持续走低是和谐统一的,无论从绝对的利率值还是从相对的优惠程度。

但对于加点为正值的房奴来说,就有点割裂了。如果希望绝对的利率值降低,就得接受相对越来越高的上浮比例。

假设只存在上述两种利率浮动的客户,从商业银行房贷业务的利润率来看,LPR落在4.233%5.9%之间,银行都是乐见其成的,毕竟无论是基准利率还是LPR对于商业银行来说都是不可控因素,在这个区间内,无论利率是上浮还是打折对于商业银行的利润率(简单对应浮动比例)相对之前都是有利的。而出了这个区间,商业银行的利润率就会受到部分的影响了。

References

[1]中国人民银行公告〔2019〕第30号

本文分享自微信公众号 - icsoc(ic-soc),作者:韩京飞

原文出处及转载信息见文内详细说明,如有侵权,请联系 yunjia_community@tencent.com 删除。

原始发表时间:2020-01-06

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