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WeWork凭什么上市?看懂这10个数就够了

撰文 | 江珊

来源 | 选址960

本文1492字,阅读约需4分钟

「我们正在改变全球人们的工作方式,在这个过程中,我们颠覆了世界上最大的资产类别——房地产。」

当地时间8月14日, 共享办公鼻祖WeWork公布招股书,WeWork控股公司The We Company预计最快9月挂牌,代码「WE」。

由于WeWork 在最近一轮私募融资中估值达470 亿美元,这使WeWork有望成为Uber之后的今年美股的第二大IPO 。

这份长近400页的招股书全面披露了WeWork的经营情况,选址960选取部分核心数据,管窥其中国学徒的未来。

会员 | 连年翻番

WeWork分布在111个城市共有 528个空间,会员人数52.7万人;2016年-2018年是WeWork的迅猛扩张期,会员数每年翻一番,目前超过50%的会员分布在美国以外。

收入 | 连年翻番

WeWork上半年收入15亿美元,2016-2018年的营收逐年为4.36亿美元、8.86亿美元、18.2亿美元,WeWork收入保持着每年100%以上的增长速度。

亏损 | 连年翻番

今年上半年WeWork净亏损9亿美元,2016-2018年的净亏损逐年为4.3亿美元、9.33亿美元、19.27亿美元,4年累计亏损超40亿美元。但WeWork认为,其当下的亏损无需担心,因为它们代表着对基础设施的投资,这些投资将在长期内带来巨大回报。

现金 | 够烧1年

WeWork账上有25亿美元现金,如果以上半年亏损9亿美元简单折算全年亏损20亿美元,则25亿美元现金够烧满1年,这意味着未能盈利的WeWork将继续依赖融资。

融资 | 70亿美元

自2011年诞生以来,WeWork已募资120亿美元,其中大多数来自软银,2019年之前,软银共向WeWork投资了80亿美元。WeWork的母公司「The We Company」计划通过本次IPO股权融资10亿美元,本次IPO承销商包括摩根大通、高盛、美银证券巴克莱、花旗、瑞信、汇丰、瑞银和富国银行;与此同时,WeWork还将通过信贷借款等债权方式融资60亿美元,合计计划融资70亿美元。

客群 | 40%是大公司

WeWork创立之初瞄准的是自由职业者、创业公司和小企业,但发展至今,38%的会员来自全球财富500强企业;40%的会员是员工人数超过500人的企业会员;之后,WeWork也将重点拓展这类企业会员。

WeWork会员构成

招租 | 3成满租

WeWork将一个空间分成5个阶段:选址、签约、装修、招商和运行。一个空间的入驻率在18个月后稳定在89%左右,达到运行状态需要24个月,WeWork将已经开业超过24个月的门店定义为成熟门店,目前其30%的门店是成熟门店,剩余70%的开业时间都在24个月以内。

价格 | 节省57%

WeWork美国固定工位的价格约为每月500美元至600美元,专属办公室的价格为每月1000美元左右。传统企业租赁办公空间,为每个员工付出的成本是每年1.7万美元,WeWork则能够把成本降低到7304美元。

员工办公成本显著降低

付租 | 427亿美元

WeWork从房东手里批下空间再零售给终端用户,和房东签署的租约多为长期租约,且大部分不包含提前终止条款,其美国租约的初始期限约为15年,未来租赁支付义务达472亿美元。

科技 | 1000+码农

WeWork强调,自己不是一家简单的二房东。WeWork拥有大约1000名工程师、产品设计师和机器学习科学家,致力于对运营业务的复杂系统进行构建、集成和自动化。另外,WeWork完成了17项收购,包括收购在线活动组织网站Meetup,今年收购的6家公司多为软件或者互联网公司。

模式 | 空间即服务

WeWork强调,WeWork的会员模式正在改变个人和组织消费商业房地产的方式,其全球平台是一站式商店,会员可以访问他们所需的所有产品和服务,使他们能够工作、生活和成长。WeWork已经开始构建一系列We Company产品,并开发第三方合作伙伴网络以满足会员的需求。

未来,WeWork将在现有城市大力扩张,并在另外169个城市开展业务,估计潜在会员总数约为2.55亿人。

2010年,Adam Neumann和Miguel McKelvey在纽约创立了WeWork。2014年其WeWork自伦敦开始向海外扩张,并于2016年在上海开设了办公空间。目前,中国亦有优客工场、星库空间、氪空间等共享办公参与者。其中,优客工场传出消息,预计将2020年在美国进行 IPO,募资至多2亿美元。

面对这种高成长、高亏损的共享经济龙头,资本市场会继续买单么?

END

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  • 原文链接https://kuaibao.qq.com/s/20190815A0PCTK00?refer=cp_1026
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