曼谷考察（3/3）｜商业的“反常识”哲学：一套超越坪效的“三维立体模型”

导语：一场颠覆认知的曼谷之旅

当中国商业地产考察团从曼谷归来，他们带回的不仅仅是照片，更是一套颠覆认知的“反常识”商业哲学。

在湿热的气候与高密度的都市肌理中，曼谷的零售业进化出了一套独特的“三维立体模型”，成功地将商场从单纯的“购物场所”升级为“城市生活资产”。

它的底层逻辑简单而又深刻：牺牲短期坪效，换取长期价值。

这套模型之所以能成立，根植于泰国独特的“杂交身份”消费群体。

他们既是全球化的参与者，热衷于国际潮流与奢侈品牌；

又是本土文化的坚守者，热爱街头小吃与传统市集。

这种看似矛盾的双重身份，恰恰为曼谷商业的“极致融合”提供了社会许可，也成为所有创新模式的文化基石。

曼谷商业的世界里，没有一个模式是凭空想象出来的。

它的每一次革新，都与城市的社会结构、文化情感与生活节奏深度绑定。

本文将从“城市空间（Where）”、“驱动战略（Who）”和“产品创新（What）”三个维度，解析这座东南亚城市如何在零售业的竞速中走出一条不同寻常的道路。

第一维：城市空间维度（Where）——多核共生的生长方式

曼谷的商业不是由规划者绘制的蓝图，而是从街巷与社区的生命力中自然生长出来的。

它既没有北京那样的中轴线逻辑，也没有东京那样的高密集核心区，而是呈现出鲜明的“多核共生”格局。

每一个“核”都源于自身的地理与文化基因，在不同层面上定义了城市的商业性格。

1. 暹罗核心区：文化与权力中心

暹罗地区是曼谷的精神中轴。

从王室到教育、从宗教到时尚，它承载着泰国社会最浓缩的文化张力。

这里汇聚了 Siam Paragon、Siam Center、Siam Discovery 等标志性项目，它们不仅是购物地标，更是城市的文化象征。

Siam Paragon 的高奢品牌与美食广场的大排档并存，这种“高低并举”的组合在别的城市难以想象，却在曼谷成为日常。

泰国人可以穿着拖鞋进入香奈儿门店，也能在旁边吃一碗50泰铢的米粉——这种包容的文化氛围，使暹罗成为商业多样性最鲜活的缩影。

2. 素坤逸/通罗区：中产生活的精致延伸

沿着轻轨（BTS）的走向，商业与住宅自然交织。

这里聚集了外籍人士、设计师与新兴中产，是曼谷生活方式的风向标。

The Commons、EmQuartier、EmSphere 等项目强调空间的开放性与社群性。

The Commons 以“社群为单位”的运营方式著称，租户与消费者共同塑造场景氛围。

EmQuartier 的建筑设计则以“都市森林”理念重新定义了城市中的自然空间。

这些项目不再追求最大坪效，而是通过建筑美学、生活方式与社区关系，创造更深层的城市参与感。

3. 郊区家庭中心：广域生活辐射

曼谷外围的商业项目，如 Central Westville，展现了另一种增长逻辑。

它们面向不断扩张的家庭客群，以低密度、强体验和生态友好为核心，成为“城市生活的第二中心”。

这种商业形态，不再以中心城区的“密度”取胜，而以“连接”和“可持续”赢得未来。

人们在这里完成一整天的生活——遛狗、用餐、看展、购物、孩子上课——它成为家庭社交与城市生活的综合平台。

这种多核化的格局，让曼谷的商业生态系统具有天然韧性。

消费者可以在不同“核”之间自由切换，而各核心区间的差异化定位，避免了同质化竞争，使整座城市在商业层面保持了令人惊讶的多样与平衡。

第二维：驱动战略维度（Who）——三大巨头的灵魂之战

曼谷商业的生态格局由三大巨头主导——Siam Piwat、The Mall Group、Central Pattana（CPN）。

它们既是竞争者，也是共同塑造者。

三者分别代表着内容创新、体验极致与系统运营三种不同的商业灵魂。

1. Siam Piwat（SP）：无边界的策展大师

Siam Piwat 的核心逻辑是“经营内容 + 生态身份”。

它将商场视为一个持续更新的内容平台，而非简单的租赁空间。

在 Siam Center，30% 的品牌与陈列每周更新，视觉、灯光、展览不断重构；

Siam Discovery 则打破零售边界，把艺术、设计、教育、可持续理念融为一体。

这种“策展式零售”让空间始终保持生命力，顾客每次造访都能体验新的叙事与互动。

这种高频更新的代价是不能使坪效最大化，但长期回报却在品牌势能与文化影响力上体现。

2. The Mall Group（TPG）：体验至上的建筑美学家

The Mall Group 认为“豪华不是价格，而是体验”。

他们的战略是“用建筑空间对抗线上”。

EmQuartier 的空中花园、瀑布与玻璃穹顶，都是为了让顾客在物理空间中获得“情感沉浸”。

近年开业的 EmSphere 更像是一座城市级艺术装置，其建筑语言兼具科技感与人文气息，餐饮、展览、娱乐相互穿插。

The Mall 的哲学是“舍得”，他们敢于在黄金地段牺牲可出租面积，用视觉震撼和空间体验换取长期吸引力。

3. Central Pattana（CPN）：国民生活的系统运营者

CPN 是泰国最系统化的商业运营商，拥有从零售到社区再到城市更新的完整体系。

它的核心理念是“服务密度 + 社群密度”。

CPN 的商场不仅服务于消费者，更是城市的公共空间和家庭的延展。

Central Westville 就是一座绿色、低碳、开放的生活综合体，结合休闲、教育、康养与生态体验。

这种“国民品牌”式的商业理念，使 CPN 拥有强大的社会黏性和跨区域复制力。

三大巨头的并存，形成了一种曼谷特有的商业平衡：

Siam Piwat 代表文化创造力，The Mall 代表体验与美学，CPN 代表稳健与普惠。

他们互为镜像，共同构成曼谷商业的三条支柱。

第三维：产品创新维度（What）——反常识的三大创新模式

曼谷商业的创新，不是空洞的概念，而是三大巨头在落地中的具象化成果。

它们构成了全球零售业未来可能的重要方向：共创式策展零售、建筑稀缺化价值、可持续社群锚点。

1. 共创式策展零售（Co-Creation Retail）：体验即商品

ICONSIAM 的 SookSiam 是这一理念的典范。

它把泰国77个府的地方文化引入商场空间，重现手工艺作坊、地方小吃、非遗展演，让消费者“逛”一个国家的文化缩影。

这里的商品不只是可售物，而是文化记忆与身份体验。

EmSphere 的 EM Market 则进一步升级这种模式。

它在同一空间中容纳街头市集、米其林餐厅与潮流快闪，混乱而生动。

它通过全英文导视和多支付系统，实现游客“必吃必买清单”的一站式策展。

顾客在此不仅消费，更成为城市文化的参与者与传播者。

2. 建筑空间稀缺化：实体资产即护城河

EmQuartier 的空中花园与瀑布装置，正是对“稀缺体验”的完美诠释。

它以牺牲坪效换取沉浸感，让空间成为无法被电商或标准商场替代的体验场域。

这种模式的核心，是让建筑本身成为品牌：顾客不是“来购物”，而是“来现场”。

这类体验的不可复制性，使商场成为强势的文化IP。

3. 可持续社群锚点：服务密度＞交易密度

在这一逻辑下，商业体被重新定义为“社区信任中心”。

CPN 的 Central Westville 通过低密度设计、绿色能源与自然景观融合，成为曼谷家庭周末的聚集地。

The Commons 与 Lhong 1919、Warehouse 30 等项目，则以“低干预更新”模式激活老建筑，通过引入创意小业主与社区文化活动，重建城市微循环。

商业在这里，不再只是交易发生的场所，而成为一种社会情感的锚点。

结语：曼谷商业的底层逻辑与中国商业的战略升华

曼谷商业的成功告诉我们一个反直觉的真理：零售业的未来，是“资产”而非“效率”的竞争。

它用实践证明：高坪效并非商业终点，而只是起点。

真正的核心竞争力，是让空间拥有持续的情感、文化与社群价值。

从“交易资产”到“情感资产”：

商场不再只是购物容器，而是社会身份与城市归属的象征。

SookSiam 是民族文化的展厅，The Commons 是社区信任的契约，它们都将情感价值置于交易价值之上。

从“最大化”到“差异化”：

曼谷的开发者敢于牺牲的坪效，只为保留那独特体验。

它在豪华中融入“混沌的活力”（如高奢与大排档的并存），正是通过这种不可复制的氛围和高频更新，构建起对抗同质化的高级护城河。

从“租客”到“伙伴”：

传统的租赁关系正在被颠覆。

Siam Piwat 的共创机制让品牌成为内容合伙人；

The Commons 的社区契约让业主成为共建者。

商业生态由此获得真正的生命力。

这种利益共享的生态系统，让商业体拥有了可持续的生命力。

曼谷的答案已经给出：

在效率极致化的时代，真正稀缺的不是资金与模式，而是敢于“为非效率付费”的战略勇气。

它让我们重新思考一个问题：

在追求ROI的世界里，是否还有空间，让城市商业重新成为人文、文化与生活的共同体？