快讯 林德良：REITs是摆在商业地产面前必须形成闭环的过程

2019观点商业年会·现场快讯：2019观点商业年会于11月15日在上海召开，会上，越秀房产基金董事会主席、执行董事兼行政总裁林德良先生发表了题为“REITs及商业运营新模式”的演讲。

他认为，资产管理就是把开发、运营、金融化三个环节能把价值最大化，我们大概归纳了有三种，无非从开发、运营到退出，第一种就是开发之后出售，这是大家理解的最容易的一种，第二种是开发进行长期的运营、持有，但它需要很强的现金流进行支撑，第三种就是通过开发运营，最后金融化退出。

他表示，第一种开发销售，通过开发一直销售快速地回笼现金，第二种模式就是开发运营，通过运营不断地产生现金流的回笼，来补充他开发所需要的资金，这种模式的风险点在如果运营的不好的情况会出现什么问题？现金流可能断流了，或者现金流不够，或者出售的物业可以保证现金流，万一市场不好就不能形成闭环了，也就是开发运营是可以通过现金流的滚动来支持开发，但是会有风险点。

他讲到，第三种这个企业很厉害，通过开发运营不断地加强他的运营能力，所以他的现金流可以不断地补充到开发的环节。所有的商业地产拿到一个开发性的物业了，然后运营养好养贵了然后进行金融化的退出。

第一种模式就是从开发一直到出售，所以IRR可以达到10.4%，ROE才7.2%左右，第二种模式通过开发持有物业，IRR是7.7%，ROE是12.6%。第三种模式的可能性是什么？通过开发注入REITs，通过持有36%的股权，IRR和ROE都可以达到14%，这条路是我们摆在商业地产面前必须形成闭环的过程。